Société de la Tour Eiffel - Résultats annuels 2023 (AcT)

Résultats Annuels 2023

Un cap maintenu dans un contexte complexe

Le Conseil d'Administration de la Société de la Tour Eiffel, réuni le 07 mars 2024, a arrêté les comptes annuels et consolidés clos au 31 décembre 2023. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été réalisées et les rapports correspondants sont en cours d'émission.

« L'année 2023 a été résolument difficile pour le secteur de l'immobilier, pénalisé comme beaucoup d'autres par un environnement macro-économique instable et des taux d'intérêts élevés, particulièrement au second semestre. Dans ce contexte, la Société de la Tour Eiffel a poursuivi, avec prudence et cohérence, l'adaptation de son patrimoine, en ligne avec sa feuille de route.

Forts des premières transformations initiées en 2022, nous avons pu maintenir une activité dynamique notamment au travers du lancement d'opérations de développement majeures et innovantes, et toujours avec une forte sensibilité aux enjeux sociaux, économiques et environnementaux du secteur immobilier comme des régions dans lesquelles nous sommes présents. Portée par des fondamentaux résilients et des équipes très engagées, la Société de la Tour Eiffel entend maintenir le cap afin de sécuriser ses flux locatifs, optimiser son fonctionnement et donc mener efficacement la transformation durable de son patrimoine. » déclare Christel Zordan, Directrice Générale de la Société de la Tour Eiffel.

Poursuite de la mise en œuvre de la feuille de route de manière mesurée et ajustée à un environnement volatil…

§ Valeur du patrimoine à périmètre constant en baisse de -9,0 % à 1,7 Md€

§ 54,2 M€ de cessions réalisées au service de la transformation du patrimoine

§ 126 M€ d'acquisitions et de développements dans des actifs bénéficiant de fondamentaux solides

§ Ratio d'endettement maîtrisé (LTV) à 43,3 %

§ 450 M€ de capacité de tirage

§ ANR EPRA de continuation (NTA) de 40,8 €/action marqué par la baisse de valeur du patrimoine

§ Taux de rendement EPRA topped-up : 4,6 %

… au service de la transformation de son patrimoine pour renouer avec une croissance durable

§ Revenus locatifs bruts de 83,1 M€, en hausse de 3,5 % à périmètre constant tiré par l'indexation

§ 98 % des loyers collectés sur 2023 à date

§ Taux d'occupation EPRA stable à 78,0 % (vs. 78,1 %)

§ Coût de la dette en forte baisse à 1,22 % bénéficiant de la couverture de taux

§ Résultat net courant (Résultat EPRA) de 45,8 M€, ou 1,95 €/action marqué par des produits financiers

§ Cash-Flow Courant par action à 2,03 € (vs. 1,83 €)

Point d'étape de la feuille de route – Déploiement ajusté au contexte

Pour accompagner les transformations sociétales à court et plus long terme, la Société de la Tour Eiffel a annoncé il y a 2 ans une nouvelle feuille de route visant à l'évolution de son patrimoine. Cette adaptation s'oriente de manière équilibrée vers de nouvelles classes d'actifs avec davantage de mixité d'usages (opérations urbaines mixtes, actifs de type commerce, résidentiel géré, logistique de proximité), et de présence dans les Grandes Métropoles Régionales, tout en maintenant son engagement dans une démarche de qualité et de performance environnementale.

Cette évolution de la Société s'appuie sur plusieurs leviers que constituent les arbitrages d'immeubles devenus inadaptés aux nouveaux enjeux du Groupe, les développements et redéveloppements identifiés et à venir, l'amélioration des performances environnementales des immeubles et des investissements sur des actifs en adéquation durable avec leurs marchés.

Vers une responsabilité renforcée

La Société de la Tour Eiffel a réalisé des progrès significatifs en matière de RSE, se concentrant sur la réduction de son empreinte environnementale et la résilience de son patrimoine face aux changements climatiques. Ses efforts incluent une couverture à 100 % de la collecte des données énergétiques et une réduction de 25 % des consommations d'énergies visée entre 2017 et 2030.

Sur le plan social, 89% des employés ont été formés aux sujets ESG, et l'entreprise a obtenu 98 à l'index Egapro concernant l'égalité professionnelle. Sur les enjeux de gouvernance, l'accent a été mis sur la lutte contre la corruption avec une formation pour tous les employés. Ces initiatives ont été reconnues par des récompenses prestigieuses (EPRA sBPR Gold, EthiFinance Platine, GRESB 4 étoiles, Ecovadis Platinum), soulignant l'engagement de l'entreprise envers des pratiques durables et éthiques.

Poursuite des arbitrages d'immeubles inadaptés aux enjeux du Groupe

Malgré un marché de l'investissement en immobilier quasiment à l'arrêt, le Groupe a pu réaliser la cession de 4 actifs en 2023 pour un montant de 54,2 M€, à des prix en ligne avec les dernières valeurs d'expertise. La rotation du portefeuille représente un des piliers de l'exécution de la feuille de route et le ralentissement constaté depuis quelques mois tend à allonger sa mise en œuvre.

Développements endogènes identifiés et à venir

Les travaux pour le développement d'EvasYon à Lyon (ex Lyon Dauphiné), projet mixte comprenant un immeuble de bureaux de 5 000 m² et un immeuble de coliving de 5 500 m², ont démarré l'été dernier. L'achèvement du gros œuvre est en cours avec une livraison prévue au quatrième trimestre 2024. L'immeuble de coliving est totalement sécurisé par la signature d'un BEFA de 12 ans avec un opérateur spécialisé.

Sur le Parc du Golf à Aix-en-Provence, la construction du Jade, immeuble de bureaux d'une surface de 3 800 m², a démarré l'été dernier. Le gros œuvre est en cours et la livraison est prévue au premier trimestre 2025.

A Puteaux, sur les quais de Seine, en périphérie immédiate de la Défense, le groupe a obtenu le permis définitif pour la construction d'un immeuble de bureaux de 9 700 m². Le chantier a débuté en septembre 2023 et la démolition de la superstructure existante est en cours avec une livraison prévue au quatrième trimestre 2025.

Dans le parc Eiffel Nanterre Seine, sur un foncier disponible, la Société a lancé les travaux pour le développement du Nanturra, hôtel d'activités à étages de 5 400 m² sous la marque propriétaire LILK. Ce concept d'immeuble polyvalent permet de répondre aux besoins de surfaces d'activités et de logistique du dernier kilomètre à proximité des centres urbains tout en intégrant d'importants enjeux RSE. Un second projet de même nature sur une superficie de 7 580 m² a été lancé à Bobigny sur l'actif Syrah. Les livraisons sont prévues respectivement cet été et au premier trimestre 2025.

Le site d'Aubervilliers, libéré courant 2021, se prête à une réflexion profonde sur une opération de redéveloppement d'envergure, en ligne avec l'objectif de mixité d'usages exprimé dans la feuille de route. Dans l'intervalle, le site accueille Poush, le premier incubateur d'artistes en France, et devient un lieu innovant, créatif et culturel au service du rayonnement d'Aubervilliers et du Grand Paris.

Ces six projets représentatifs de la stratégie de création de valeur de la foncière viennent alimenter le plan de développement au fur et à mesure de l'obtention des autorisations administratives. Au total les cinq projets lancés (EvasYon, Puteaux, Nanturra, Syrah et Jade) représentent 10,5 M€ de loyers potentiels.

Des investissements sur des actifs en phase avec leur marché

En 2023, le Groupe a finalisé trois acquisitions. La première, un immeuble de bureaux restructuré de 2 750 m² situé dans Paris, à Bastille, est louée en totalité à TeamTO, producteur et studio d'animation indépendant français, pour la télévision et le cinéma, pour une durée de 9 ans fermes. La seconde, un immeuble de bureaux restructuré de 1 325 m², se situe dans le 9^e arrondissement de Paris. Il est totalement loué à Morning Coworking, acteur majeur du coworking disposant déjà d'une quarantaine d'implantations à Paris et Neuilly-sur-Seine, pour une durée de 12 ans fermes. Enfin, une VEFA de 4 500 m² de bureaux à Issy les Moulineaux (livraison mi 2025) est pré louée pour 10 ans dont 9 ans fermes aux Nouveaux Constructeurs. L'achèvement des fondations a été réalisé avec une livraison programmée pour le troisième trimestre 2025.

Par ailleurs, les fondations de la VEFA « Manufacture » située à Lyon, ensemble immobilier mixte et réversible bureaux/ logements/ commerces de 4 000 m², sont également en cours d'achèvement et la livraison est prévue pour le troisième trimestre 2025.

Ces investissements s'inscrivent dans la stratégie de transformation du patrimoine : des localisations de qualité, des revenus locatifs sécurisés et des immeubles performants sur le plan environnemental.

Un patrimoine en cours de transformation…

Au 31 décembre 2023, la valeur du patrimoine s'élève à 1 717 M€, pour 79 % de bureaux (1 357 M€), 10 % de locaux d'activité / logistique (176 M€), 9 % à usage mixte (156 M€) et de manière encore marginale en résidentiel géré. Ce patrimoine se situe en totalité en France, dont 75 % dans le Grand Paris (1 289 M€). Dans une démarche d'amélioration permanente de la qualité du patrimoine, 79 % de celui-ci fait l'objet d'une certification ou est certifiable attestant de sa performance environnementale.

…aux enjeux locatifs forts…

Près de 12 M€ de loyers annualisés ont fait l'objet d'accords au cours de la période dont 3,6 M€ de nouveaux baux signés et 8,3 M€ renouvelés. Marqué par la renégociation avec le ministère de l'Intérieur (10 390 m²) à Asnières et ZF Mobility (3 140 m²) à Puteaux, la signature avec Infratel Services (2 600 m²) à Nanterre et Pro Distribution (2 336 m²) à Sèvres, et les congés d'Avis (2 100 m²) à Puteaux et la réduction de surface de Baxter (2 900 m²) à Guyancourt, le solde net de l'activité locative ressort à -2,7 M€ en loyers annualisés.

Au 31 décembre 2023, le taux d'occupation financier (EPRA) est stable à 78,0 % (vs. 78,1 % à fin 2022) et la durée moyenne des baux et leur période ferme ressortent respectivement à 5,5 ans et 3,1 ans (vs. 5,6 et 3,0 ans à fin 2022). Retraité de la vacance provoquée (opérations de redéveloppements), ce taux d'occupation ressort à 83,4 % (vs. 84,1 %).

…et productif sur sa partie occupée : 98 % des loyers 2023 encaissés

A la date de ce communiqué, sur un total de 84,1 M€ de loyers quittancés en 2023, 97,5 % ont déjà été encaissés (vs. 99,0 % l'an dernier).

Cette performance est le fruit du modèle de gestion immobilière et locative internalisée conjuguant sélection rigoureuse et proximité des locataires pour construire une base locative de qualité.

Le suivi du risque locatif sur la base des notations Coface et Credit Safe continue d'indiquer que 80 % de la base locative est constituée de locataires appartenant aux deux meilleures catégories (risque faible ou très faible), témoignant de sa résilience.

Résultat EPRA en hausse à 2,0 € par action tiré par les produits financiers

A périmètre constant et hors produit exceptionnel, les revenus locatifs bruts augmentent de 3,5 %, tirés à la hausse par l'effet des indexations (+5,2%). L'exercice bénéficie de l'effet des acquisitions (+2,7 M€) compensant les pertes de loyers sur les cessions (-1,7 M€). Au global, les loyers baissent de 1,7%, l'exercice 2022 ayant bénéficié d'un produit exceptionnel sur Bagneux (indemnité de +5,2 M€), et ressortent à 83,1 M€. Les revenus locatifs nets des charges s'apprécient de 2,0 % profitant de la poursuite de la rationalisation des charges immobilières.

Le résultat d'exploitation courant ressort à 52,8 M€ (vs. 53,6 M€), enregistrant l'augmentation des frais de fonctionnement (+2,1 M€), en lien avec les adaptations menées sur la structure du Groupe, et la baisse des honoraires de gestion des travaux preneurs.

Les frais financiers reculent à 9,6 M€ (vs. 13,9 M€), et font ressortir un taux moyen à 1,2 % (vs. 1,7 %). Cette forte diminution est liée essentiellement à l'effet plus que favorable de la couverture face à la montée des taux. Une partie de cette couverture, des Caps qui étaient devenues obsolètes avec les taux proches de 0, se révèle être un des principaux contributeurs à l'évolution du résultat avec un produit exceptionnel de 4,0 M€. L'essentiel de ces caps avaient pour maturité fin 2023. En parallèle, les Swaps permettant de maintenir un taux relativement faible produiront leurs fruits jusqu'à fin 2024.

Après prise en compte des autres produits et charges, impôts et résultats des sociétés mises en équivalence, le résultat EPRA (résultat net courant) ressort à 45,8 M€, soit 1,95 € par action (après prise en compte du coût des TSDI dans le résultat EPRA par action), ou 1,71 € en retraitant le produit exceptionnel des couvertures de taux.

En réintégrant l'ensemble des ajustements de retraitements EPRA (dotations, reprises, résultat de cession, variations de valeur des instruments financiers), le résultat net consolidé s'élève à -47,2 M€ contre 4,0 M€ en 2022.

Le Cash-Flow Courant s'établit pour la période à 33,7 M€ soit 2,03 € par action (dont 0,24 € lié au produit exceptionnel de taux), contre 1,83 € fin 2022.

Actif Net Réévalué en net recul accusant l'ajustement de valeur du Patrimoine

L'évaluation au 31 décembre 2023 du patrimoine de la Société est en baisse de 9,0 % à périmètre constant par rapport à fin 2022 et inclut des disparités selon les régions. Cette diminution résulte de la forte remontée des taux d'intérêts conduisant le taux de capitalisation moyen retenu dans les expertises à s'établir à 5,80 % (+45 pb vs. fin 2022). Cette baisse a été limitée pour un peu moins d'un tiers par l'effet de l'amélioration des loyers.

L'Actif Net Réévalué EPRA de continuation (NTA) par action évolue de 49,1 € à 40,8 € à fin 2023, essentiellement en raison de l'ajustement de la valeur du Patrimoine (-9,4 € par action). L'Actif Net Réévalué EPRA de liquidation (NDV) par action, qui intègre en plus la baisse de valorisation des instruments de couverture, passe de 51,9 € à 41,9 €.

Proposition de suspension du dividende

Compte tenu des incertitudes macroéconomiques et des enjeux du portefeuille, le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale des actionnaires de suspendre le dividende.

La Société de la Tour Eiffel poursuit la transformation de son patrimoine de manière maîtrisée, adaptée et accompagnée

Dans un environnement toujours très volatil, la Société de la Tour Eiffel poursuit la mise en œuvre de sa feuille de route en ajustant son déploiement au contexte de marché chahuté. Elle continue de viser une transformation durable d'un patrimoine qu'elle souhaite plus en ligne avec les évolutions du marché immobilier français tant en termes d'usage qu'en terme de qualité environnementale et sociétale. Cette mutation s'appuie sur un travail rigoureux de rotations d'actifs et la reconstitution d'un pipeline de projets de développement ambitieux et innovant. La Société et ses principaux actionnaires resteront également très attentifs à la capacité du Groupe à saisir les opportunités de marché.

A travers ces initiatives, la Société a pour ambition de reconstituer ses cash-flows en améliorant le taux d'occupation et le taux de marge et de retrouver une plus grande capacité distributive et une croissance pérenne.

Calendrier

§ 15 mai 2024 : Assemblée générale

§ 24 juillet 2024 : Résultats semestriels 2024 (après bourse)

§ Février-mars 2025 : Résultats annuels 2024 (après bourse)

La présentation des résultats sera disponible sur le site internet du Groupe le vendredi 08 mars au matin : Information financière - Société Tour Eiffel (societetoureiffel.com).

Contacts

Relations Presse

Laetitia Baudon

Directrice Conseil - Agence Shan

+ 33 6 16 39 76 88

laetitia.baudon@shan.fr

Relations Investisseurs

Aliénor Kuentz

Directrice de Clientèle - Agence Shan

+33 6 28 81 30 83

alienor.kuentz@shan.fr

A propos de la Société de la Tour Eiffel

La Société de la Tour Eiffel, avec un patrimoine de 1,7 Md€, est une foncière intégrée à forte culture de services. Agile, elle opère sur différentes classes d'actifs (bureaux, logistique urbaines, résidentiel géré, commerces) dans le Grand Paris et dans les grandes métropoles régionales. Active sur l'ensemble du cycle immobilier, elle accompagne ses locataires, des entreprises de toutes tailles et de tous secteurs, par une pratique exigeante de gestion directe de ses actifs. En matière de RSE, la Société de la Tour Eiffel déploie une démarche volontaire et transverse qui s'inscrit pleinement dans ses orientations stratégiques.

La Société de la Tour Eiffel est cotée sur Euronext Paris (compartiment B) – Code ISIN : FR0000036816 – Reuters : TEIF.PA – Bloomberg : EIFF.FP – Membre des indices IEIF Foncières, IEIF Immobilier France

www.societetoureiffel.com