CUSHMAN & WAKEFIELD : L'EXPANSION DES ENSEIGNES DE LUXE TIRE LES LOYERS DES GRANDES ARTERES COMMERÇANTES A LA HAUSSE

 L'EXPANSION DES ENSEIGNES DE LUXE TIRE LES LOYERS DES GRANDES ARTERES COMMERÇANTES A LA HAUSSE

Une étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield

Selon l'étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield, Main Streets Across the World, les douze derniers mois ont conforté l'attractivité des grandes artères commerçantes mondiales. « 85 % des 326 emplacements analysés par Cushman & Wakefield dans 62 pays ont enregistré une hausse ou une stabilité de leur valeur locative contre 81 % en 2011, tandis que l'ensemble du marché mondial a connu une progression annuelle de 4,5 % contre 4,8 % l'an passé » annonce Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France. La polarisation du marché de l'immobilier de commerces s'est par conséquent accentuée, distinguant des emplacements secondaires fragilisés par l'essor du e-commerce et la détérioration du climat économique, et des emplacements n°1 toujours attractifs et dont l'offre généralement limitée explique la hausse des valeurs locatives.

Les artères les plus fameuses des grandes métropoles mondiales sont les plus dynamiques. « Plusieurs de ces artères ont enregistré une croissance à deux chiffres de leur valeur locative, bousculant la hiérarchie des sites commerciaux les plus chers de la planète. Avec une hausse annuelle de 34,9 % sur un an, Causeway Bay à Hong Kong prend ainsi la première place du classement devant la 5^e Avenue à New York, qui occupait cette position depuis 11 ans. Le bond de 30 % constaté sur les Champs-Elysées permet par ailleurs à l'avenue parisienne de s'installer sur le podium, en lieu et place de Ginza à Tokyo » poursuit Christian Dubois. Portes d'entrée de marchés nationaux ou continentaux, les principales artères commerçantes mondiales tirent parti de la forte demande émanant d'un nombre croissant d'enseignes se développant hors de leur base et désirant s'offrir une visibilité optimale. La hausse des valeurs locatives traduit en outre la poursuite de l'expansion des enseignes du luxe, qui tirent parti de l'essor du tourisme international dans les pays avancés et de l'enrichissement d'une partie de la population locale dans les pays émergents.

Les BRICS* continuent d'afficher les augmentations de valeurs locatives les plus impressionnantes, les plus fortes hausses sur un an ayant été enregistrées en Inde (+ 75 % sur Colaba Causeway, à Bombay) ou au Brésil (+ 64,7 % dans le quartier de Garcia d'Avila, à Rio de Janeiro). Hong Kong enregistre par ailleurs une croissance annuelle de 21,8 % de ses valeurs locatives, une forte progression liée à une offre très limitée sur ses principales artères commerçantes et à son statut de porte d'entrée idéale pour des enseignes désireuses de pénétrer le marché de la Chine continentale. Mais la hausse des valeurs locatives n'est pas l'apanage des marchés émergents. Si la 5^e Avenue à New York a perdu son statut d'artère commerçante la plus chère du monde, elle a vu sa valeur locative augmenter de 11 % sur un an. La hausse est encore plus impressionnante à Times Square (+ 55,6 %). Dans l'ensemble des Etats-Unis, la croissance atteint 16,3 %, contribuant à l'augmentation générale constatée cette année sur le continent nord-américain (+ 10,4 %).

La hausse a été moins marquée en Europe (+ 1,7 %), où les incertitudes liées à l'ampleur de la crise de la dette souveraine et au niveau historiquement haut du chômage continuent de peser sur la consommation. Plombant l'évolution générale du marché européen, certaines rues des pays les exposés à la crise enregistrent une baisse sensible de leur valeur locative, à l'instar d'Ermou à Athènes (- 12,8 %), de Vaci Utca à Budapest (- 10 %) ou de Grafton Street à Dublin (-6,5 %), passée en quatre ans du 5^e au 17^e rang du classement des artères les plus chères du monde. La plupart des grandes métropoles du vieux continent affichent toutefois de solides performances. Privilégiées par les plus grandes enseignes internationales pour y développer leurs flagships et leurs concepts les plus innovants, les artères les plus renommées demeurent ainsi très attractives auprès des consommateurs locaux. Elles profitent également de l'essor du tourisme et de la hausse du nombre de visiteurs en provenance des pays émergents en particulier. 

Emblématiques de cette double tendance qui voit les sites les plus fréquentés consolider leur attractivité en dépit de la crise, les Champs-Elysées ont enregistré une augmentation de 30 % de leur valeur locative sur un an et passent de la 5e à la 3e place du classement des artères les plus chères du monde. « Après une année 2011 marquée par les ouvertures de Marks & Spencer, Banana Republic ou Abercrombie & Fitch, l'avenue est restée animée en 2012 par plusieurs ouvertures et projets de nouveaux flagships comme Levi's Strauss, MAC ou, plus récemment, Tiffany. Certaines de ces transactions ont permis d'établir de nouveaux records en termes de valeurs locatives. La création de nouveaux points de vente s'est en outre accompagnée d'un renouvellement de l'offre existante, avec les arrivées de nouveaux acteurs comme The Kooples Sport, Aigle ou Jeff de Bruges ou la rénovation des flagship MCS et Hugo Boss en haut de l'avenue » explique Pierre Raynal, Directeur du département Commerces de Cushman & Wakefield. Loin de se limiter aux Champs-Elysées, la transformation du paysage commercial de la capitale s'est étendue à ses principaux quartiers touristiques, illustrant l'attrait du marché parisien pour un nombre croissant d'enseignes internationales. Les mouvements en cours dans le secteur Opéra/Madeleine témoignent de cette évolution. Ainsi, c'est sur le boulevard des Capucines qu'ouvriront en 2013 deux des grands projets à venir sur la rive droite : le grand magasin de montres exploité par le Suisse Bucherer, dédié aux consommateurs asiatiques en lieu et place d'Old England et le nouveau flagship C&A dans l'ancien Madelios.

L'activité constatée sur d'autres artères a plus encore mis en évidence le rôle moteur joué par les enseignes de luxe dans le dynamisme de la place parisienne, accompagnant la montée en gamme du secteur de l'hôtellerie (lancement des travaux de rénovation du Ritz, ouverture du Peninsula fin 2013, etc.) et des grands magasins. Ces derniers mois, « les plus grandes marques françaises et étrangères ont consolidé leur présence dans les secteurs traditionnels du Triangle d'Or - avec Louis Vuitton Place Vendôme, Berluti Rue du Faubourg Saint-Honoré ou encore Chanel, Revillon, Fendi, Yves Saint-Laurent ou Armani sur l'Avenue Montaigne - tout en continuant d'investir certains quartiers en plein essor comme Chanel, Tom Ford ou Balenciaga rue Saint-Honoré ou Berluti et Shang Xia rue de Sèvres » poursuit Pierre Raynal. Ce bouillonnement explique la forte croissance des valeurs locatives sur la plupart des artères du luxe de la capitale, l'Avenue Montaigne (+ 23,1 %), le Faubourg Saint-Honoré (+ 23,1 %) et le Boulevard Saint-Germain  (+ 22,2 %) enregistrant une croissance à deux chiffres par rapport à l'an passé. Ces hausses ont largement contribué au rebond des valeurs locatives à l'échelle nationale (+ 14,6 %). La même tendance a été observée, dans une moindre mesure, dans d'autres pays européens qui, comme la France, sont la cible privilégiée des touristes étrangers et des enseignes les plus haut-de-gamme. C'est le cas de l'Italie et plus encore du Royaume-Uni où Sloane Street, principale artère du luxe à Londres marquée par plusieurs ouvertures et projets importants en 2012 (Tom Ford, Alberta Ferretti, Ermenegildo Zegna, etc.), affiche une valeur locative en hausse de 26,7 % sur un an. 

La hausse des valeurs locatives des grandes artères commerçantes mondiales pourrait être moins marquée l'an prochain. « Les prévisions de croissance du PIB ont été révisées à la baisse sur la plupart des continents indiquant notamment que la mauvaise situation de l'emploi continuera de peser sur le moral des ménages et l'évolution de la consommation dans les pays avancés. Les derniers résultats de quelques grands groupes mondiaux du luxe montrent par ailleurs un ralentissement de l'activité de ce secteur dans les pays émergents. Toutefois, le décalage croissant entre un climat économique généralement difficile et le dynamisme d'emplacements prime encore rares et très recherchés par des enseignes désirant affirmer leur ambition à l'échelle mondiale ne se démentira pas » conclut Christian Dubois.

Le Top 10 des pays aux artères commerçantes les plus chères du monde en 2012

Source: Cushman & Wakefield (le classement complet se trouve dans l'étude Main Streets Across the World 2012)

*Acronyme désignant le groupe de pays Brésil-Russie-Inde-Chine.

Etude complète sur demande

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A propos de Cushman & Wakefield

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