Société de la Tour Eiffel - Résultats semestriels 2019 : Changement de dimension (AcT)

Société de la Tour Eiffel

Le Conseil d'Administration de la Société de la Tour Eiffel, réuni le 24 juillet 2019, a arrêté les comptes semestriels au 30 juin 2019. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été réalisées et le rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle a été émis.

Thomas Georgeon, Directeur Général de Société de la Tour Eiffel, déclare : « Fort d'un patrimoine évalué à 1,8 Md€ à la suite de la fusion-absorption d'Affine, le Groupe Société de la Tour Eiffel change de dimension et renforce ses fondamentaux pour retrouver les capacités nécessaires à sa croissance. Focalisés sur un objectif moyen terme 100% bureaux et une répartition géographique 80% Grand Paris / 20% Régions à potentiel, nous poursuivons le déploiement de notre stratégie : plus grande proximité avec nos locataires, développement et redéveloppement de notre patrimoine et réserves foncières, et opportunités d'acquisitions ciblées d'actifs sécurisés. Par ailleurs, nous avançons efficacement dans la mise en œuvre de notre plan de cession d'actifs non stratégiques et concentrons l'essentiel de nos énergies sur la commercialisation des actifs vacants ».

Stratégie

• 100 % bureaux, 80 % Grand Paris / 20 % Régions à potentiel
• Maîtrise du ratio LTV
• Performance RSE au cœur du patrimoine

Éléments financiers

• Valorisation du patrimoine : +5,0 % à 1,8 Md€ (+1,6 % à périmètre constant)
• Résultat EPRA par action : 1,23 € / Cash-flow Courant par action : 1,70 €
• Bénéfice net consolidé : 2,4 M€ (vs. -2,9 M€ au 1S18)
• ANR Triple Net EPRA par action : 51,6 €
• Taux de rendement EPRA topped-up : 5,11 %
• Dividende 2018 versé en 2019 : 3 € par action, 67 % pris en titres

Réalisations et Perspectives

• 172 M€ de pipeline d'investissement : 34 M€ de projets livrés au cours du semestre
• 189 M€ de cessions : avancement du plan de cession des actifs non stratégiques en ligne avec le calendrier annoncé
• Signature mi-juillet d'une promesse pour l'acquisition d'un bâtiment de bureaux de 4 800 m² et d'un terrain de 72 390 m² sur le parc d'Aix-en-Provence
• Renouvellement de baux clés : SNCF et la Poste (6,5 M€ de revenus locatifs)
• Relocation d'un tiers des surfaces (5 500 m²) de l'immeuble Seine-Etoile à Suresnes dès sa libération par Capgemini
• 4,4 M€ de synergies attendues avec un an d'avance
• Perspectives marquées par le départ annoncé en 2018 de deux locataires significatifs (impact loyer équivalent à -10 M€)
• Cash-flow 2019 : impacté par ces départs mais partiellement compensés par des synergies plus rapides que prévues

5^e acteur coté français en immobilier de bureaux avec un patrimoine de 1,8 Md€ au 30 juin 2019, le Groupe Société de la Tour Eiffel place le locataire au centre de sa stratégie. Son modèle de gestion internalisée, sa proximité reconnue avec les clients, sa vision des attentes des utilisateurs finaux et son fort engagement RSE en font un acteur immobilier de référence.

Une stratégie claire : 100% bureaux, 80% Grand Paris / 20% Régions à potentiel

Société de la Tour Eiffel poursuit le recentrage et le développement de son patrimoine et vise l'objectif à moyen terme d'un patrimoine exclusivement constitué de bureaux, répartis à 80 % dans le Grand Paris et à 20 % en Régions à potentiel (Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Toulouse). Les principaux leviers de sa mise en œuvre seront la bonne exécution du plan de développement (172 M€ de pipeline et 23 M€ d'acquisitions) et du plan de cession des actifs non stratégiques.

Au 30 juin 2019, le patrimoine s'élève à 1 804 M€, pour 86 % de bureaux (1 549 M€), 4 % d'actifs mixtes bureaux / commerces (65 M€) et 10 % d'actifs non stratégiques (189 M€). Ces actifs sont à 72 % situés dans le Grand Paris (1 298 M€) et à 18 % en Régions à potentiel (316 M€).

Investissements : réalisation de deux acquisitions pour 23 M€

Sur le premier semestre, le Groupe a poursuivi sa dynamique de développement avec :

• l'acquisition d'un ensemble de 4 immeubles de bureaux (+1,4 M€ de loyer annuel) totalisant 10 000 m² supplémentaires, renforçant notamment la présence dans le Parc de Nanterre Seine ;

• l'acquisition d'un immeuble de 1 160 m² supplémentaires dans le Parc des Aygalades à Marseille (+0,1 M€ de loyer annuel).

Pipeline : 172 M€ de développements en 2019 pour nourrir la progression de revenus futurs

Après prise en compte de la livraison de 6 projets au cours du semestre (34 M€ de valeur pour 2,7 M€ de loyers annuels potentiels), les développements en cours s'élèvent à 138 M€ au 30 juin 2019. Avancés à hauteur de 71 M€ et devant générer 12,6 M€ de loyers annualisés, ils se répartissent en 4 projets sur le Grand Paris (62 %) et 6 projets en Régions à potentiel (38 %).

Le bilan des livraisons du semestre est très positif :

• le bâtiment Kibori (4 000 m²) à Nantes, entièrement loué dès sa livraison (communiqué du 14/05/2019) ;

• le bâtiment Indigo (1 000 m²), implanté sur le Parc du Golf à Aix-en-Provence, entièrement rénové et loué en totalité à Daikin (communiqué du 23/05/2019) ;
• le grand Navarque (5 850 m²) sur le Parc de Nanterre Seine, multilocataire, complètement redéveloppé, avec un taux d'occupation de 96 % à la livraison.

Parmi les projets en cours :

• signature d'un bail en l'état futur d'achèvement sur le plateau de Saclay à Orsay avec IBM sur 5 400 m² (communiqué du 30/04/2019). Avec les surfaces également prises par la Communauté d'Agglomération Paris-Saclay, cette opération, dont la livraison est prévue à l'été 2020, est entièrement louée ;

• nouvelle mutation du site mixte (commerces et bureaux) à Bordeaux avec la transformation d'une partie du parc de stationnement en espace de coworking sur près de 3 000 m², après la signature d'un bail en l'état futur d'achèvement (livraison prévue fin 2020).

Plan de cession de 189 M€ d'actifs non stratégiques en cours d'exécution

Depuis 4 mois, le Groupe poursuit sa stratégie de recentrage avec le lancement de la moitié de son plan de cession en processus de vente (189 M€). Ce plan porte principalement sur des bureaux situés en dehors des implantations stratégiques du Groupe, sur des actifs logistiques et de commerces.

Le Groupe a mis en place une équipe dédiée à cet objectif prioritaire de cession. Les actifs proviennent pour 50 % du patrimoine d'Ex-Affine et 50 % du patrimoine de la Société de la Tour Eiffel et génèrent un loyer annuel de 16,7 M€.

Un semestre marqué par deux départs (déjà annoncés mi 2018) et deux renouvellements

Après les départs fin novembre 2018 d'Alstom sur le site de Massy (3,1 % des loyers annualisés) et début juillet 2019 de Capgemini à Suresnes (3,5 % des loyers annualisés), le Groupe a :

• renouvelé, pour une durée de six ans fermes, le bail avec la SNCF sur le site de Paris Traversière (2,7 % des loyers annualisés) ;

• renouvelé, pour une durée de six ans fermes, les baux avec La Poste sur plusieurs plateformes de messagerie (3,4 % des loyers annualisés).

Au cours de la période, le taux d'occupation financier (EPRA) fléchit légèrement pour s'établir, à fin juin 2019, à 84,7 % (vs. 85,2 % fin 2018) et 89,5 % après retraitement de la vacance stratégique.

Résultat EPRA (Résultat Net Récurrent)

Les revenus locatifs du Groupe ont progressé de 43,4 % à 49,0 M€, après intégration d'Affine. En proforma et à périmètre constant, les revenus locatifs diminuent de 7,2 % sous l'impact principalement du départ d'Alstom fin novembre 2018 sur le site de Massy.

L'EBITDA courant ressort à 31,0 M€ (+32,1 %) compte tenu de frais non-récurrents liés à l'exécution de la fusion de 3,3 M€. L'impact des synergies de coûts est attendu sur le deuxième semestre de l'année.

A 9,0 M€, les frais financiers témoignent du recours plus important à l'effet de levier d'Ex-Affine avec toutefois un coût de financement plus faible. Ainsi, le taux moyen de la dette ressort à 2,01 % contre 2,21 % pour l'année 2018. Par ailleurs, le Groupe poursuivant son programme de développement, le ratio LTV atteint 49,7 % (vs. 48,9 % à fin 2018). Dans le cadre de la fusion, le Groupe examine la structure financière de l'ensemble en vue de la rationalisation de sa dette et de son organisation opérationnelle.

Après prise en compte des autres produits et charges, impôts et résultats des sociétés mises en équivalence (dont les évolutions et les montants restent marginaux à l'échelle du groupe), le résultat EPRA (résultat net récurrent) ressort à 21,0 M€, soit à 1,23 € par action (vs 1,48 € au 1S18).

Enfin, en réintégrant l'ensemble des ajustements de retraitements EPRA (dotations, résultat de cession, et les variations de valeur des instruments financiers), le résultat net consolidé passe de
-2,9 M€ au S1 2018 à 2,4 M€ au S1 2019.

Le Cash-Flow Courant s'élève à 26,9 M€ contre 23,4 M€ au S1 2018, l'écart avec le résultat EPRA provenant essentiellement du paiement des intérêts annuels mi-juillet pour les deux emprunts obligataires. Par action, il s'établit à 1,70 € (vs. 1,91 € au 1S18).

Actif Net Réévalué résilient

A fin juin 2019, la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 1 803,6 M€ (hors droits), contre 1 717,2 M€ à fin 2018 (+5,0 %) pour une revalorisation à périmètre constant de 1,6 % provenant d'une meilleure appréciation des actifs et de quelques revalorisations locatives.

Malgré le plein impact du versement du dividende de 3,0 € par action sur le premier semestre, l'Actif Net Réévalué triple net EPRA (ajusté de la valeur des TSDI basée sur une valorisation indicative de la banque émettrice) par action s'établit à 51,6 € (contre 53,0 € fin 2018).

Des perspectives bien orientées

Les synergies générées par l'intégration d'Affine devraient porter leurs fruits plus rapidement que prévu (+4,4 M€ dès 2019), grâce aux efforts de l'ensemble des collaborateurs. S'ajoutent depuis la clôture :

• la signature d'une promesse pour l'acquisition sur le Parc d'Aix-en-Provence d'un immeuble de bureaux de 4 800 m² et d'un terrain de 72 390 m² ;
• la relocation de 5 500 m² sur les 15 000 m² libérés de l'immeuble Seine Etoile à Suresnes.

La montée en puissance du pipeline (172 M€ / loyer : 15,3 M€ / réalisation 60%) et du plan de cession (189 M€ / loyer : 16,7 M€) permettront au Groupe de renforcer ses fondamentaux et d'avancer vers ses objectifs : recentrer le patrimoine sur ses implantations stratégiques, en améliorer la qualité ainsi que celle de ses revenus, générer une meilleure capacité de croissance.

Calendrier

• Février-mars 2020 : Chiffre d'affaires et résultats annuels 2019 (après bourse)
• Mai 2020 : Assemblée générale

La présentation des résultats est disponible sur le site internet du Groupe : www.societetoureiffel.com.

Contacts : 

Relations Presse : Laetitia Baudon – Directrice Conseil Agence Shan : Tél : + 33 (0)1 44 50 58 79 / laetitia.baudon@shan.fr

Relations Investisseurs : Florent Alba – Directeur Conseil - Agence Shan : Tél : + 33 (0)1 44 50 51 71 florent.alba@shan.fr

A propos de la Société de la Tour Eiffel

Société d'Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) sur Euronext Paris, sa stratégie privilégie l'investissement sur des sites à fort potentiel et la fourniture d'immeubles neufs loués à des acteurs de premier plan. Son patrimoine de près de 800.000 m² s'élève au 30 juin 2019 à 1 804 millions d'euros pour des actifs situés principalement en région parisienne.

Société de la Tour Eiffel est cotée sur Euronext Paris (compartiment B) – Code ISIN : FR0000036816 – Reuters : TEIF.PA – Bloomberg : EIFF.FP – Membre des indices IEIF Foncières, IEIF Immobilier France

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