Société de la Tour Eiffel - Résultats semestriels 2024 (AcT)

Résultats semestriels 2024 - Une feuille de route ajustée conservant les objectifs structurants de la foncière

Le Conseil d'Administration de la Société de la Tour Eiffel, réuni le 23 juillet 2024, a arrêté les comptes semestriels au 30 juin 2024. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été réalisées et les rapports correspondants sont en cours d'émission.

« Après une année 2023 particulièrement difficile pour l'ensemble du secteur, le premier semestre 2024 a été sans grande surprise peu porteur pour l'immobilier français. Nous poursuivons la mise en œuvre de notre feuille de route et ajustons son déploiement au contexte de marché. Convaincues de la nécessaire transformation durable de notre patrimoine pour s'aligner avec les évolutions du marché, les équipes concentrent leurs efforts sur la commercialisation du patrimoine et l'adaptation de certains sites via des projets de transformation ambitieux et innovants, tout en effectuant un travail rigoureux de rotation des actifs. La foncière étudie actuellement avec ses partenaires, au regard des enjeux majeurs auxquels elle fait face, notamment de taux d'occupation et de financement, les meilleures options pour être en pleine mesure de se positionner vers un retour à une croissance pérenne. » déclare Christel Zordan, Directrice Générale de la Société de la Tour Eiffel.

Poursuite de la mise en œuvre de la feuille de route de manière mesurée et ajustée à un environnement volatil…

• Valeur du patrimoine à périmètre constant en baisse de -4,5 % à 1,7 Md€
• 17 M€ de cessions réalisées au service de la transformation du patrimoine
• 38 M€ de développements dans des actifs bénéficiant de fondamentaux solides
• Ratio d'endettement (LTV) à 44,5 % et un LTV EPRA à 62,9 %
• 440 M€ de capacité de tirage
• ANR EPRA de continuation (NTA) de 36,4 €/action marqué par la baisse de valeur du patrimoine
• Taux de rendement EPRA topped-up : 4,8 %

… au service de la transformation de son patrimoine pour renouer avec une croissance durable

• Revenus locatifs bruts de 41,2 M€, en hausse de 2,1 % à périmètre constant tiré par l'indexation
• 95 % des loyers collectés sur 2024 à date
• Taux d'occupation EPRA stable à 78,1 % (vs. 78,0 %)
• Coût de la dette encore faible à 1,71 % bénéficiant de la couverture de taux
• Résultat net consolidé -39,1 M€ (vs. -16,3 M€)
• Résultat net courant (Résultat EPRA) de 15,0 M€, ou 0,49 €/action (vs. 0,90 €)
• Cash-Flow Courant par action à 0,58 € (vs. 0,93 €)

Une foncière engagée et attentive aux évolutions du marché immobilier français…

La Société de la Tour Eiffel poursuit ses actions en matière de RSE, en ligne avec le troisième pilier de sa feuille de route, et s'engage notamment sur la réduction de son empreinte environnementale et la résilience de son patrimoine face aux changements climatiques. Accompagné d'un expert, la foncière dispose déjà d'un suivi énergétique exhaustif avec une collecte ces données maitrisée sur 100 % de ses actifs, permettant de mettre en place des actions, avec les locataires, pour l'amélioration des consommations énergétiques.

…et qui place l'innovation au cœur de sa stratégie RSE

Depuis plusieurs années, la Société de la Tour Eiffel est également pleinement engagée sur des sujets d'innovation au sein de ses activités. Ainsi, au travers d'un pôle dédié à la RSE et à l'innovation, la Société de la Tour Eiffel travaille sur la gestion des déchets de construction, de rénovation et d'exploitation et sur le réemploi, en ligne avec l'initiative du Booster du Réemploi. La foncière pilote ces démarches sur chacun de ses actifs, en cohérence avec les dispositifs réglementaires.

Une démarche d'économie circulaire a ainsi été déployée au sein des actifs en cours de rénovation/ construction et a été généralisée à l'échelle du patrimoine de la foncière sur le long terme. L'objectif de cette stratégie, outre la participation à la décarbonation de l'activité immobilière, est d'encourager les initiatives de réemploi des matériaux en leur donnant une seconde vie, permettant de minimiser l'impact de ses activités de développement et de réduire l'empreinte de la foncière sur les ressources. Sur les projets de développement, la Société de la Tour Eiffel recourt ainsi à la géothermie et l'agriculture urbaine, et utilise des peintures innovantes ou des matériaux bas carbone. Des actions sont également mises en œuvre sur ses actifs en exploitation, telles que la gestion des consommations d'eau sur une plateforme dédiée, une gestion des parkings dématérialisée, une végétalisation des espaces, ou encore l'utilisation de revêtements réfléchissants en toiture terrasse.

Poursuite des arbitrages d'immeubles inadaptés aux enjeux du Groupe

Dans un marché de l'investissement en immobilier toujours attentiste, le Groupe a pu réaliser la cession de 2 actifs au premier semestre 2024 pour un montant de 16,9 M€, à des prix en ligne avec les dernières valeurs dans les comptes. La rotation du portefeuille représente un des piliers de l'exécution de la feuille de route et le ralentissement constaté depuis quelques mois tend à allonger sa mise en œuvre.

Evolution des développements

Le redéveloppement d'EvasYon à Lyon (ex Lyon Dauphiné), dont les travaux ont démarré l'été dernier sera livré fin 2024 / début 2025. Il s'agit d'un projet mixte comprenant un immeuble de bureaux de 5 000 m² et un immeuble de coliving de 5 500 m². L'immeuble de coliving est totalement sécurisé par la signature d'un BEFA de 12 ans avec un opérateur spécialisé.

Sur le Parc du Golf à Aix-en-Provence, la construction du Jade, immeuble de bureaux d'une surface de 3 800 m², a démarré l'été dernier. Le gros œuvre est achevé et la livraison est prévue au premier trimestre 2025.

A Puteaux, sur les quais de Seine, en périphérie immédiate de la Défense, le groupe a obtenu le permis définitif pour la construction d'un immeuble de bureaux de 9 700 m². Le chantier a débuté en septembre 2023. La démolition de la superstructure existante s'est achevée en avril. Les travaux de gros œuvre sont en cours avec une livraison prévue au quatrième trimestre 2025.

Dans le parc Eiffel Nanterre Seine, sur un foncier disponible, la Société a lancé les travaux pour le développement du Nanturra, hôtel d'activités à étages de 5 400 m² sous la marque propriétaire LILK. Ce concept d'immeuble polyvalent permet de répondre aux besoins de surfaces d'activités et de logistique du dernier kilomètre à proximité des centres urbains tout en intégrant d'importants enjeux RSE. Un second projet de même nature sur une superficie de 7 580 m² a été lancé à Bobigny sur l'actif Syrah. Les livraisons sont prévues respectivement cet automne et au premier trimestre 2025.

Le site d'Aubervilliers, libéré courant 2021, se prête à une réflexion profonde sur une opération de redéveloppement d'envergure, en ligne avec l'objectif de mixité d'usages exprimé dans la feuille de route. Dans l'intervalle, le site accueille Poush, le premier incubateur d'artistes en France, et devient un lieu innovant, créatif et culturel au service du rayonnement d'Aubervilliers et du Grand Paris.

Ces six projets représentatifs de la stratégie de création de valeur de la foncière viennent alimenter le plan de développement au fur et à mesure de l'obtention des autorisations administratives. Au total les cinq projets lancés (EvasYon, Puteaux, Nanturra, Syrah et Jade) représentent 10,5 M€ de loyers potentiels.

Points d'avancement sur les VEFA

La VEFA « Millésime », 4 500 m² de bureaux situés à Issy les Moulineaux est pré louée pour 10 ans dont 9 ans fermes aux Nouveaux Constructeurs. L'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée a été réalisé avec une livraison programmée pour le troisième trimestre 2025.

Par ailleurs, le deuxième étage de la VEFA « Manufacture » située à Lyon, ensemble immobilier mixte et réversible bureaux/ logements/ commerces de 4 000 m², vient d'être achevé. La livraison est prévue en 2025 au troisième trimestre pour les bureaux / commerces et au quatrième trimestre pour les logements.

Ces investissements s'inscrivent dans la stratégie de transformation du patrimoine : des localisations de qualité, des revenus locatifs sécurisés et des immeubles performants sur le plan environnemental.

Un patrimoine en cours de transformation…

Au 30 juin 2024, la valeur du patrimoine s'élève à 1 669 M€, pour 78 % de bureaux (1 297 M€), 11 % de locaux d'activité / logistique (181 M€), 10 % à usage mixte (162 M€) et de manière encore marginale en résidentiel géré. Ce patrimoine se situe en totalité en France, dont 75 % dans le Grand Paris (1 251 M€). Dans une démarche d'amélioration permanente de la qualité du patrimoine, 79 % de celui-ci fait l'objet d'une certification ou est certifiable attestant de sa performance environnementale à fin 2023.

…aux enjeux locatifs forts…

Près de 5,1 M€ de loyers annualisés ont fait l'objet d'accords au cours de la période dont 1,4 M€ de nouveaux baux signés et 3,7 M€ renouvelés. Marqué par la renégociation avec le rectorat de Versailles (7 760 m²) à Guyancourt et Equans (3 150 m²) à Nanterre, la signature avec EFI (2 225 m²) à Vélizy et Greenbig (1 140 m²) à Puteaux, et les congés d'Air Liquide (9 470 m²) à Champigny et de la DGFIP (3 960 m²) à Nantes, le solde net de l'activité locative ressort à - 2,8 M€ en loyers annualisés. Dans un marché locatif encore tendu, les équipes restent mobilisés face aux différentes échéances.

Au 30 juin 2024, le taux d'occupation financier (EPRA) est stable à 78,1 % (vs. 78,0 % à fin 2023) et la durée moyenne des baux et leur période ferme ressortent respectivement à 5,5 ans et 3,3 ans (vs. 5,5 et 3,1 ans à fin 2023). Retraité de la vacance provoquée (opérations de redéveloppements), ce taux d'occupation ressort à 83,6 % (vs. 83,4 %).

…et productif sur sa partie occupée : 95 % des loyers du S1 2024 encaissés

A la mi-juillet, sur un total de 41,6 M€ de loyers quittancés au premier semestre 2024, 94,8 % ont déjà été encaissés (vs. 96 % l'an dernier).

Cette performance est le fruit du modèle de gestion immobilière et locative internalisée conjuguant sélection rigoureuse et proximité des locataires pour construire une base locative de qualité. Dans une économie fragile, la Société reste particulièrement vigilante en maintenant la proximité et le dialogue avec ses clients.

Le suivi du risque locatif sur la base des notations Coface et Credit Safe continue d'indiquer que plus de 80 % de la base locative est constituée de locataires appartenant aux deux meilleures catégories (risque faible ou très faible), témoignant de sa résilience.

Résultat EPRA en baisse à 0,5 € par action

A périmètre constant, les revenus locatifs bruts augmentent de 2,1 %, tirés à la hausse par l'effet des indexations (+5,5 %). Au global, les loyers baissent de 1,2 % pour s'établir à 41,2 M€, l'effet des cessions (-1,8 M€) n'étant que partiellement compensé par celui des acquisitions (+0,5 M€). Les revenus locatifs nets des charges diminuent de 8,2 % marquant la révision à la hausse des budgets de charge. Par ailleurs, le premier semestre 2023 avait également bénéficié d'un rattrapage des redditions de charge (1,0 M€) créant un effet de base défavorable pour 2024.

Le résultat d'exploitation courant ressort à 22,0 M€ (vs. 24,6 M€), enregistrant la diminution des frais de fonctionnement (-0,7 M€), en lien avec les adaptations menées sur la structure du Groupe, et la baisse des honoraires de gestion des travaux preneurs. En 2023, les autres produits et charges avaient profité d'indemnités d'assurance pour un total 1,1 M€.

Les frais financiers augmentent à 6,8 M€ (vs. 5,2 M€), et font ressortir un taux moyen à 1,7 % (vs. 1,3 %), 2023 ayant bénéficié d'un produit exceptionnel de 1,2 M€ sur des produits de dérivés (caps). Ces derniers, devenus obsolètes avec les taux proches de 0, se sont révélés être les principaux contributeurs à cette amélioration l'an dernier. L'essentiel de ces caps avaient pour maturité fin 2023. En parallèle, les Swaps à -0,50 % permettant de maintenir un taux relativement faible produiront leurs fruits jusqu'à fin 2024. La Société a par ailleurs mis en place d'autres Swap pour un nominal global de 325 M€ à horizon 2026 à un taux moyen de 2,61 %.

Après prise en compte des autres produits et charges, impôts et résultats des sociétés mises en équivalence, le résultat EPRA (résultat net courant) ressort à 15,0 M€, soit 0,49 € par action (après prise en compte du coût des TSDI dans le résultat EPRA par action).

En réintégrant l'ensemble des ajustements de retraitements EPRA (dotations, reprises, résultat de cession, variations de valeur des instruments financiers), le résultat net consolidé s'élève à -39,1 M€ contre -16,3 M€ en 2023.

Le Cash-Flow Courant s'établit pour la période à 9,6 M€ soit 0,58 € par action, contre 0,93 € en 2023.

Actif Net Réévalué en net recul accusant l'ajustement de valeur du Patrimoine

L'évaluation au 30 juin 2024 du patrimoine de la Société est en baisse de 4,5 % à périmètre constant par rapport à fin 2023 et inclut des disparités selon les régions. Cette diminution résulte de la poursuite de la remontée des taux d'intérêts conduisant le taux de capitalisation moyen retenu dans les expertises à s'établir à 6,01 % (+20 pb vs. fin 2023). Cette baisse est limitée de manière marginale par l'effet des loyers.

L'Actif Net Réévalué EPRA de continuation (NTA) par action évolue de 40,8 € à 36,4 € à fin juin 2024, essentiellement en raison de l'ajustement de la valeur du Patrimoine (-4,6 € par action). L'Actif Net Réévalué EPRA de liquidation (NDV) par action, qui intègre la hausse de valorisation des instruments de couverture, passe de 41,9 € à 38,1 €.

Déploiement ajusté de la feuille de route et anticipation des enjeux de financements à venir

Comme annoncé en 2022 lors de la présentation de sa feuille de route, la Société de la Tour Eiffel poursuit l'adaptation de son patrimoine, en réduisant la part de l'immobilier de bureau aux deux tiers de son portefeuille vers plus de diversité d'usages. Elle ambitionne également de renforcer son maillage territorial en visant un tiers de ses actifs dans les grandes métropoles françaises. Enfin, et de façon transverse, les équipes s'attachent à viser les plus hauts niveaux d'exigence de performance et de responsabilité environnementale, notamment au travers de la certification d'au moins 80 % des actifs. C'est dans cette démarche que la Société a mis en place en avril une ligne de crédit responsable de 90 M€ sur 7 ans, indexée à l'atteinte d'objectifs de réduction des consommations d'énergie, de certification des développements, et de formation des collaborateurs aux enjeux ESG.

Dans un contexte de marché encore complexe, la foncière continue de concentrer ses efforts sur une mutation durable de son patrimoine, pour répondre aux évolutions du marché immobilier français. Depuis le lancement de ce plan, elle a ainsi cédé près de 200 M€ d'actifs ne répondant plus à ses objectifs, démontrant une gestion de portefeuille rationnelle et dynamique.

Bénéficiant du soutien du Conseil d'Administration, la Société de la Tour Eiffel maintient le cap, et anticipe la gestion de ses prochaines échéances majeures de financements. Face à des enjeux structurels, notamment la pression sur le covenant ICR (EBE/Frais financiers) due à la montée des taux qui tardent à se détendre, la Société de la Tour Eiffel étudie, avec ses partenaires, l'ensemble des solutions pour consolider sa structure financière et retrouver une croissance pérenne.

Calendrier

• 24 juillet 2024 : Conférence analystes (SFAF)
• Février-mars 2025 : Résultats annuels 2024 (après bourse)
• Avril-Mai 2025 : Assemblée générale
• Juillet 2025 : Résultats semestriels 2025 (après bourse)

La présentation des résultats sera disponible sur le site internet du Groupe le mercredi 24 juillet au matin : Information financière - Société Tour Eiffel (societetoureiffel.com).

Contacts

Relations Presse

Laetitia Baudon

Directrice Conseil - Agence Shan

+ 33 6 16 39 76 88

laetitia.baudon@shan.fr

Relations Investisseurs

Alié nor Kuentz

Directrice de Clientèle - Agence Shan

+33 6 28 81 30 83

alienor.kuentz@shan.fr

A propos de la Société de la Tour Eiffel

La Société de la Tour Eiffel, avec un patrimoine de 1,7 Md€, est une foncière intégrée à forte culture de services. Agile, elle opère sur différentes classes d'actifs (bureaux, logistique urbaines, résidentiel géré, commerces) dans le Grand Paris et dans les grandes métropoles régionales. Active sur l'ensemble du cycle immobilier, elle accompagne ses locataires, des entreprises de toutes tailles et de tous secteurs, par une pratique exigeante de gestion directe de ses actifs. En matière de RSE, la Société de la Tour Eiffel déploie une démarche volontaire et transverse qui s'inscrit pleinement dans ses orientations stratégiques.

La Société de la Tour Eiffel est cotée sur Euronext Paris (compartiment B) – Code ISIN : FR0000036816 – Reuters : TEIF.PA – Bloomberg : EIFF.FP

www.societetoureiffel.com