Cegereal poursuit sa croissance avec une hausse du résultat epra de +30,6%
Résultats annuels 2019 - Information réglementée
- Revenus locatifs en croissance de +19,5%
- Hausse de la valeur du patrimoine de +3,9%
- Leader européen sur les sujets RSE
- Distribution de 2,3€ / action
CEGEREAL POURSUIT SA CROISSANCE AVEC UNE HAUSSE DU RÉSULTAT EPRA DE +30,6%
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Regulatory News:
Cegereal (Paris:CGR):
Chiffres clés
En millions d'euros |
2019 |
2018 |
Variation |
Revenus locatifs (IFRS) |
63,4 |
53,0 |
+19,5% |
Résultat EPRA |
40,0 |
30,7 |
+30,6% |
Patrimoine (hors droits) |
1 464 |
1 409 |
+3,9% |
Taux d'occupation |
96,9% |
96,1% |
+0,8 pt |
Taux d'endettement |
52,6% |
54,7% |
-2,1 pts |
ANR Triple Net EPRA par action hors droits (en euros) |
43,7 |
41,0 |
+2,4% |
« Cette année encore, les équipes de Cegereal ont permis à la société de délivrer une performance record, tant sur le plan opérationnel que financier, en réalisant un résultat EPRA de 40 millions d'euros. L'intensité de l'activité locative, illustrée notamment par l'arrivée des équipes de l'Autorité Bancaire Européenne et par l'extension significative de KPMG France au sein d'Europlaza, démontre notre capacité à attirer et cultiver une forte proximité avec des clients. Notre force réside dans notre aptitude à proposer une expérience utilisateurs qui allie connectivité, confort, flexibilité et respect de l'environnement. En 2020, nous déploierons la même stratégie et poursuivrons notre objectif de faire croitre la valeur du patrimoine et de la foncière » déclare Jérôme Anselme, Directeur général de Cegereal.
Un taux d'occupation record à 96,9%
L'année 2019 a été notamment marquée par l'extension de KPMG France, qui a réitéré son attrait pour la tour Europlaza et occupe désormais 12 600 m², et l'installation de Salto dans Arcs de Seine, la plateforme de VOD française rassemblant les groupes TF1, M6 et France Télévisions.
Au total, ce sont 45% des surfaces du portefeuille qui ont fait l'objet d'un renouvellement, d'une extension, ou d'une prise à bail au cours des trois dernières années. Ces succès locatifs portent le taux d'occupation du portefeuille à 96,9% et reflètent la pertinence de la stratégie de Cegereal, tant en matière d'asset management que de proximité avec les utilisateurs de ses immeubles. Quatre actifs sur cinq sont maintenant entièrement loués.
Forts de ces nombreuses commercialisations, les revenus locatifs de Cegereal ont progressé de +19,5% pour atteindre 63,4 millions d'euros au 31 décembre 2019 avec une contribution de 9,9 millions de l'immeuble Passy Kennedy acquis en décembre 2018. Les revenus locatifs progressent de +2,2% à périmètre constant.
La valeur d'expertise du patrimoine immobilier de Cegereal (hors droits) s'élève à 1 464 millions d'euros, en hausse de +3,9% par rapport à l'exercice précédent. Cette augmentation s'explique par la commercialisation des surfaces à des conditions supérieures à celles du marché et par la pertinence de la localisation du patrimoine.
Progression de tous les indicateurs financiers
L'excellente activité locative conjuguée à l'effet année pleine des revenus générés par l'immeuble Passy Kennedy a impacté positivement la performance opérationnelle et financière de la société. Ainsi, le résultat EPRA de Cegereal s'élève à 40,0 millions d'euros au 31 décembre 2019, en forte hausse de +30,6% par rapport à 2018.
Le résultat net part du Groupe atteint 80,8 millions d'euros au 31 décembre 2019 contre 33,4 millions d'euros au 31 décembre 2018 et s'explique principalement par la hausse de la valeur du patrimoine.
L'endettement net consolidé du Groupe atteint 769 millions d'euros au 31 décembre 2019, soit un ratio d'endettement de 52,6%, et présente une maturité moyenne de 3,5 années, pour un taux moyen de 1,3%.
L'ANR Triple Net EPRA progresse de +8,7% pour atteindre 695,1 millions d'euros soit 43,7€ / action, contre 639,6 millions d'euros au 31 décembre 2018 soit 41€ / action. Cette croissance s'explique par la forte progression du résultat IFRS consolidé (+80,8 millions d'euros), principalement en raison de l'augmentation de la valeur d'expertise du portefeuille (+55,4 millions d'euros) compensée par la distribution du dividende (-36,6 millions d'euros).
N°1 européen sur les sujets RSE
Depuis sa création, Cegereal démontre chaque année sa forte implication en matière environnementale, sociétale et de gouvernance (ESG). Son engagement et la transparence de son information extra-financière ont été salués par des agences de notations comme l'EPRA, le CDP ou le GRESB. Ce dernier a placé la société sur le podium depuis sa première participation. Avec un score de 95/100, Cegereal a franchi une nouvelle étape en 2019 en se hissant à la première place des sociétés européennes et à la troisième place mondiale, tous secteurs confondus.
Le travail de fond réalisé pour analyser et maîtriser les indicateurs environnementaux de chacun de ses immeubles a porté ses fruits, puisque le portefeuille de Cegereal a réduit les consommations énergétiques et ses émissions de gaz à effet de serre (GES) de respectivement 30% et 42% depuis 2013. Son patrimoine est par ailleurs entièrement certifié NF HQETM Exploitation ou BREEAM In-Use International.
C'est également dans la gestion de la biodiversité de son parc immobilier que Cegereal s'est distinguée, en favorisant le développement des espèces floristiques et faunistiques qui peuplent les 37 300 m2 d'espaces naturels de son patrimoine.
Distribution en 2020 : 2,3 € par action
Le cash-flow récurrent généré par Cegereal s'inscrit en progression pour atteindre 42,9 millions d'euros, contre 35,2 millions d'euros en 2018. Lors de la prochaine Assemblée générale des actionnaires, Cegereal proposera cette année encore une distribution significative qui s'élève à 2,3 euros par action.
* * *
Le Conseil d'administration de Cegereal s'est réuni le 27 février 2020 pour arrêter les comptes consolidés audités de l'année close au 31 décembre 2019.
Retrouvez la documentation relative à la présentation des résultats de la société sur : www.cegereal.com
A propos de Cegereal
Créé en 2006, Cegereal est un groupe d'immobilier commercial spécialisé dans les bureaux au sein du Grand Paris. La valeur globale du portefeuille a été estimée au 31 décembre 2019 à 1 464 millions d'euros hors droits.
Fortement engagée sur les sujets ESG, Cegereal a obtenu en 2019 la première place au classement du GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) sur les sociétés cotées en Europe. Son patrimoine est entièrement certifié NF HQETM Exploitation ou BREEAM In-Use International.
Cegereal est une SIIC cotée sur le Compartiment B d'Euronext Paris (ISIN : FR0010309096) depuis 2006. Sa capitalisation boursière est de 658,5 millions d'euros au 27 février 2020.
www.cegereal.com
ANNEXES
Compte de Résultat IFRS (consolidé)
en milliers d'euros, sauf données par actions |
||
|
31/12/2019 |
31/12/2018 |
|
12 mois |
12 mois |
|
|
|
Revenus locatifs |
63 369 |
53 026 |
Autres prestations |
20 045 |
15 010 |
Charges liées aux immeubles |
(31 621) |
(31 002) |
Loyers nets |
51 793 |
37 034 |
|
||
Vente d'immeuble |
0 |
0 |
Charges administratives |
(3 885) |
(4 039) |
Autres charges opérationnelles |
(13) |
(89) |
Autres produits opérationnels |
165 |
0 |
Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement |
60 710 |
12 501 |
Diminution de la juste valeur des immeubles de placement |
(14 480) |
(800) |
Total des variations de juste valeur sur les immeubles de placement |
46 230 |
11 701 |
|
||
Résultat opérationnel |
94 289 |
44 607 |
|
||
Produits financiers |
0 |
6 |
Charges financières |
(13 529) |
(11 508) |
Résultat financier |
(13 529) |
(11 502) |
|
||
Charge d'impôts |
0 |
0 |
|
||
RESULTAT NET |
80 760 |
33 106 |
dont part revenant au Groupe |
80 760 |
33 106 |
dont part revenant aux minoritaires |
0 |
0 |
Autres éléments du résultat global |
||
|
||
RESULTAT GLOBAL |
80 760 |
33 106 |
dont part revenant au Groupe |
80 760 |
33 106 |
dont part revenant aux minoritaires |
0 |
0 |
Résultat net de base |
5,10 |
2,40 |
Résultat net dilué |
4,92 |
2,27 |
Bilan IFRS (consolidé)
en milliers d'euros |
||
|
31/12/2019 |
31/12/2018 |
Actifs non courants |
||
|
||
Immobilisations corporelles |
38 |
47 |
Immeubles de placement |
1 463 920 |
1 408 520 |
Prêts et créances à plus d'un an |
23 146 |
20 230 |
Instruments financiers non courants |
34 |
597 |
Total actifs non courants |
1 487 138 |
1 429 393 |
|
||
Actifs courants |
||
|
||
Créances clients |
9 720 |
7 747 |
Autres créances d'exploitation |
11 607 |
14 726 |
Charges constatées d'avance |
292 |
116 |
Total des créances |
21 620 |
22 589 |
|
||
Trésorerie et équivalents de trésorerie |
44 880 |
53 367 |
Total trésorerie et équivalents de trésorerie |
44 880 |
53 367 |
|
||
Total actifs courants |
66 499 |
75 957 |
TOTAL ACTIF |
1 553 637 |
1 505 350 |
|
|
|
Capitaux propres |
|
|
|
|
|
Capital |
79 532 |
78 006 |
Réserve légale et primes |
66 462 |
93 277 |
Report à nouveau |
503 513 |
470 500 |
Résultat de l'exercice |
80 760 |
33 106 |
Total capitaux propres |
730 268 |
674 889 |
|
|
|
Passifs non courants |
|
|
|
|
|
Emprunts part à plus d'un an |
763 974 |
763 321 |
Autres dettes financières à plus d'un an |
10 087 |
9 543 |
Dettes d'impôts sur les bénéfices à plus d'un an |
0 |
0 |
Instruments Financiers |
682 |
791 |
Total passifs non courants |
774 743 |
773 655 |
|
|
|
Passifs courants |
|
|
|
|
|
Emprunts part à moins d'un an |
3 468 |
3 152 |
Dettes fournisseurs |
12 349 |
24 996 |
Dettes d'impôts sur les bénéfices |
0 |
0 |
Autres dettes d'exploitation |
10 437 |
9 698 |
Produits constatés d'avance |
22 373 |
18 960 |
Total passifs courants |
48 626 |
56 806 |
Total passifs |
823 369 |
830 461 |
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS |
1 553 637 |
1 505 350 |
Cash-flow IFRS (consolidé)
en milliers d'euros |
|
|
|
31/12/19 |
31/12/18 |
FLUX D'EXPLOITATION |
|
|
Résultat net de l'ensemble consolidé |
80 760 |
33 106 |
|
||
Elimination des éléments liés à la valorisation des immeubles : |
||
Réévaluation à la juste valeur des immeubles de placement |
(46 230) |
(11 701) |
Annulation des dotations aux amortissement |
||
Indemnité perçue des locataires pour le remplacement des composants |
0 |
0 |
|
||
Autres éliminations des charges et produits d'exploitation sans incidence sur la trésorerie : |
||
Amortissement d'immobilisations corporelles (hors immeubles de placement) |
9 |
11 |
Actions gratuites attribuées non acquises à la clôture |
0 |
0 |
Juste valeur des instruments financiers (BSA, CAP et SWAP) |
427 |
473 |
Traitement des emprunts au coût amorti |
2 362 |
2 247 |
Provisions pour risques et charges |
0 |
0 |
Impôts |
||
Intérêts moratoires |
||
|
||
Marge brute d'autofinancement |
37 329 |
24 136 |
Variation des autres éléments de BFR |
(8 277) |
19 621 |
Ajustement du BFR des effets des variations de périmètre |
||
|
||
Variation du besoin en fonds de roulement |
(8 277) |
19 621 |
|
||
Flux de trésorerie nets provenant des activités opérationnelles |
29 052 |
43 757 |
FLUX D'INVESTISSEMENT |
||
Acquisition d'immobilisations |
(9 170) |
(227 422) |
Augmentation nette des dettes sur immobilisations |
(1 745) |
2 620 |
|
||
Flux de trésorerie nets utilisés par les activités d'investissement |
(10 915) |
(224 802) |
FLUX DE FINANCEMENT |
||
Augmentation de capital |
11 204 |
79 901 |
Frais de transaction sur augmentation de capital |
0 |
(794) |
Variation de la dette bancaire |
(1 500) |
147 000 |
Emission d'instruments financiers (BSA) |
0 |
0 |
Frais de transaction sur financement/refinancement |
(102) |
(1 930) |
Augmentation nette des dettes sur refinancement |
(420) |
420 |
Acquisition d'instruments de couverture |
0 |
(796) |
Augmentation nette des emprunts (part à moins d'un an) |
236 |
134 |
Diminution nette des emprunts (part à moins d'un an) |
0 |
0 |
Augmentation nette des autres dettes financières (part non courante) |
544 |
3 615 |
Diminution nette des autres dettes financières (part non courante) |
0 |
0 |
Flux nets sur acquisitions et cessions d'actions propres |
(28) |
(42) |
Distribution de dividendes |
(36 557) |
(54 813) |
|
||
Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement |
(26 625) |
172 694 |
|
||
Variation de la trésorerie et équivalents de trésorerie |
(8 488) |
(8 351) |
Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de la période * |
53 367 |
61 718 |
|
||
TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA CLOTURE DE LA PERIODE |
44 880 |
53 367 |
* A la clôture de chacune des périodes présentées, il n'y a pas de trésorerie au passif. |
Compte de Résultat - Normes françaises
en euros |
||
|
31/12/19 |
31/12/18 |
|
12 mois |
12 mois |
Production vendue de services |
248 750 |
249 160 |
CHIFFRE D'AFFAIRES NET |
248 750 |
249 160 |
Reprise sur amorts, dépréciations, provisions, transferts de charges |
0 |
235 610 |
Autres produits |
22 559 |
1 886 |
Total des produits d'exploitation |
271 309 |
486 656 |
Achats matières premières et autres approvisionnements |
0 |
0 |
Autres achats et charges externes |
1 901 020 |
2 564 773 |
Impôt, taxes et versements assimilés |
39 809 |
80 181 |
Salaires et traitements |
340 980 |
714 151 |
Charges sociales |
175 048 |
300 884 |
Dotations aux amortissements sur immobilisations |
3 561 |
1 955 |
Dotations d'exploitation aux provisions pour risques et charges |
0 |
0 |
Autres charges |
196 229 |
191 927 |
Total charges d'exploitation |
2 656 646 |
3 853 871 |
|
||
RESULTAT D'EXPLOITATION |
(2 385 337) |
(3 367 215) |
Produits financiers de participations |
3 022 000 |
3 353 425 |
Autres intérêts et produits assimilés |
0 |
6 347 |
Différences positives de change |
0 |
0 |
Total des produits financiers |
3 022 000 |
3 359 772 |
Intérêts et charges assimilés |
104 731 |
85 396 |
Différences négatives de change |
0 |
0 |
Total des charges financières |
104 731 |
85 396 |
|
||
RESULTAT FINANCIER |
2 917 269 |
3 274 376 |
RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS |
531 932 |
(92 839) |
Produits exceptionnels sur opérations en capital |
42 347 |
68 222 |
Reprises sur dépréciations, provisions et transferts de charges exceptionnels |
0 |
194 056 |
Total produits exceptionnels |
42 347 |
262 278 |
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion |
5 000 |
0 |
Charges exceptionnelles sur opérations en capital |
11 352 |
213 895 |
Total charges exceptionnelles |
16 352 |
213 895 |
|
||
RESULTAT EXCEPTIONNEL |
25 995 |
48 383 |
Impôts sur les bénéfices |
0 |
0 |
|
||
TOTAL DES PRODUITS |
3 335 656 |
4 108 706 |
TOTAL DES CHARGES |
2 777 729 |
4 153 162 |
|
||
BENEFICE OU PERTE |
557 927 |
(44 456) |
Bilan - Normes françaises
en euros |
||||
ACTIF |
Brut |
Amort./Dépr. |
31/12/19 |
31/12/18 |
|
|
|
|
|
Immobilisations corporelles |
|
|
|
|
Autres immobilisations corporelles |
10 776 |
5 705 |
5 071 |
4 753 |
Immobilisations financières |
||||
Participations & créances rattachées |
235 004 686 |
235 004 686 |
242 004 686 |
|
Prêts |
- |
- |
- |
|
Autres |
791 653 |
791 653 |
801 745 |
|
ACTIF IMMOBILISÉ |
235 807 115 |
5 705 |
235 801 410 |
242 811 184 |
|
||||
Créances |
||||
Clients comptes rattachés |
233 134 |
233 134 |
241 992 |
|
Autres créances |
68 291 960 |
68 291 960 |
73 376 973 |
|
Disponibilités |
2 236 722 |
2 236 722 |
14 762 019 |
|
ACTIF CIRCULANT |
70 761 815 |
70 761 815 |
88 380 984 |
|
|
||||
Charges constatées d'avance |
- |
- |
11 206 |
|
TOTAL ACTIF |
306 568 930 |
5 705 |
306 563 225 |
331 203 374 |
en euros |
|
||
PASSIF |
|
31/12/19 |
31/12/18 |
|
|
|
|
Capital |
|
|
|
Capital social (dont versé : 66 862 500) |
79 532 200 |
78 006 250 |
|
Primes d'émission, de fusion, d'apport... |
|
59 463 926 |
86 278 764 |
Écarts de réévaluation |
|
152 341 864 |
152 341 864 |
|
|
||
Réserves |
|
||
Réserve légale |
|
7 800 625 |
7 800 625 |
Autres réserves |
|
0 |
122 849 |
Résultat |
|
||
Report à nouveau |
|
27 867 |
14 006 |
Résultat de l'exercice (Bénéfice ou Perte) |
|
557 927 |
(44 456) |
|
|
||
CAPITAUX PROPRES |
|
299 724 408 |
324 519 901 |
|
|
||
AUTRES FONDS PROPRES |
|
- |
- |
|
|
||
Provisions pour charges |
|
0 |
0 |
|
|
||
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES |
- |
- |
|
|
|
||
Emprunts |
|
||
Emprunts et dettes financières divers |
5 793 854 |
5 630 705 |
|
|
|
||
Fournisseurs et autres dettes |
|
||
Dettes fournisseurs et comptes rattachés |
721 770 |
758 313 |
|
Dettes fiscales et sociales |
323 194 |
294 455 |
|
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés |
0 |
0 |
|
|
|
||
DETTES |
|
6 838 817 |
6 683 473 |
|
|
||
TOTAL PASSIF |
|
306 563 225 |
331 203 374 |
Tableaux de passage des « Indicateurs Alternatifs de Performance »
IAP Cash-flow récurrent Cegereal |
||
en milliers d'euros |
2019 |
2018 |
Résultat net IFRS |
80 760 |
33 106 |
Retraitement de la variation de la juste valeur des immeubles de placement |
-46 230 |
-11 701 |
Autres retraitements de variations de justes valeurs |
454 |
475 |
Retraitement autres honoraires |
5 061 |
8 794 |
Résultat EPRA |
40 046 |
30 674 |
Ajustements IFRS (franchises, ....) |
602 |
2 256 |
Retraitement des frais financiers linéarisés |
2 260 |
2 247 |
Cash-Flow récurrent Cegereal |
42 908 |
35 177 |
IAP ANR Triple Net EPRA |
||
en milliers d'euros |
2019 |
2018 |
Capitaux propres IFRS |
730 268 |
674 889 |
Etalement des franchises de loyer |
-28 614 |
-27 315 |
Valeur de marché de l'emprunt |
-771 837 |
-772 432 |
Valeur comptable de l'emprunt |
765 240 |
764 507 |
ANR Triple Net EPRA |
695 057 |
639 649 |
IAP Taux d'endettement |
||
en milliers d'euros |
2019 |
2018 |
Endettement financier au bilan (comptes statutaires) |
769 |
771 |
Juste valeur des immeubles de placement |
1 464 |
1 409 |
Taux d'endettement (en %) |
52,6% |
54,7% |
IAP Taux d'occupation
Le taux d'occupation correspond au pourcentage de la surface louée sur la surface totale, des locaux pour lesquels la société perçoit un loyer dans le cadre d'un contrat de bail.
En intégrant les signatures 2019 ayant une prise d'effet en 2020, le taux d'occupation global de Cegereal atteint 96,9%.
Au 31 décembre 2019, soit avant intégration des dernières signatures, le taux d'occupation s'élève à 93,9% contre 92,3% il y a un an.
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