Mercialys : Résultats annuels 2022

Mercialys : Résultats annuels 2022

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Mercialys (Paris:MERY):

I. Activité et résultats 2022

Le contexte économique en France a été perturbé par les tensions inflationnistes amorcées dès 2021 qui ont concerné d’abord l’énergie pour s’élargir, en 2022, à l’ensemble des autres postes de consommation, notamment alimentaires.
Les prix à la consommation en glissement annuel s’élèvent ainsi à +5,9% sur un an à fin décembre 2022 selon l’INSEE. Le pouvoir d’achat des ménages est quant à lui resté quasi stable (-0,1%), soutenu par les diverses aides gouvernementales destinées à amortir le choc inflationniste. Au global, la consommation des ménages est restée dynamique tout au long de l’année 2022 pour terminer en hausse de +2,2% par rapport à 2021.
Dans cet environnement perturbé, l’attractivité des centres commerciaux de Mercialys ne s’est pas démentie en 2022 comme l’illustre l’évolution du chiffre d’affaires des enseignes locataires.

L’attractivité des localisations où Mercialys est implantée est illustrée par le premier palmarès du commerce de périphérie, organisé par la Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoires (FACT, anciennement CNCC) et Mytraffic, publié en septembre 2022. Ce classement distingue les 15 zones commerciales les plus attractives de France. Il est notable que 5 galeries commerciales de Mercialys (Marseille, Clermont-Ferrand, Annecy, Agen et Arles) figurent parmi ces 15 zones commerciales qui ont enregistré la plus forte hausse de fréquentation au cours des 12 mois étudiés (juillet 2021 - juin 2022).

L’attractivité du positionnement stratégique de Mercialys, qui se décline autour de l’accessibilité, de l’expérience client et de la mixité fonctionnelle et servicielle de ses centres, participe à une bonne tenue des flux de fréquentation.

La fréquentation des centres commerciaux de la Société a atteint 88,7% de celle normalisée de 2019 en ligne avec la tendance du panel national (Quantaflow).

Évolution de la fréquentation des centres commerciaux en 2022³ (source : Mercialys, Quantaflow)

Le recul global de la fréquentation constaté en 2022 par rapport à 2019 illustre une évolution du comportement des consommateurs, qui viennent moins accompagnés de leurs proches, préparent leurs déplacements en amont à l’aide d’outils digitaux et se déplacent pour finaliser les achats le plus efficacement possible.

Ce déplacement « utile », se traduit par un taux de transformation en hausse comme le montre le chiffre d’affaires annuel des commerçants, sur le patrimoine de Mercialys, qui ressort en hausse de +1,0% en 2022 par rapport au niveau normalisé de 2019. L’efficacité de la fréquentation sur les actifs de Mercialys se mesure également par des temps de déplacement dans les centres structurellement courts (inférieurs à 1 heure). Ce constat correspond bien au positionnement focalisé sur la récurrence et la satisfaction des besoins essentiels du quotidien, voulu par la Société.

Évolution du chiffre d’affaires des commerçants en 2022 sur le patrimoine de Mercialys ⁴

Le taux d’effort⁶ ressort à 11,1% en 2022 et reste particulièrement mesuré. Il s’établissait à 10,7% au 1^er semestre 2022 et 10,4% fin 2019 (2020 et 2021 ne sont pas représentatifs compte tenu des fermetures administratives des commerces). Ce ratio permet d’apprécier le poids de l’immobilier dans le compte d’exploitation des enseignes ainsi que la soutenabilité des loyers. Ce coût d’occupation immobilier raisonné, qui s’accompagne d’un niveau de charges locatives par m² (hors taxe foncière) en moyenne facturé aux enseignes très maitrisé de 40 €, est central dans l’environnement inflationniste actuel.

Le taux de vacance financière courante⁷ ressort à 2,9% fin décembre 2022, un niveau comparable à fin juin 2022 et en nette amélioration par rapport à fin décembre 2021 (3,2%).
Début 2023, la vacance financière est sensiblement impactée par la liquidation judiciaire de l’enseigne Camaïeu, ayant été suivie d’une constatation juridique effective par le liquidateur des fins de bail en janvier. Cette enseigne exploitait 16 magasins au sein du patrimoine de Mercialys, représentant 0,9% de sa base locative. La démarche de relocation de ces magasins est avancée à date, deux nouveaux baux ayant été conclus sur deux magasins (soit 17% des loyers concernés), des bons pour accord ayant été signés sur deux magasins (soit 12% des loyers concernés) et un bail dérogatoire ayant été conclu sur un autre magasin (soit 3% des loyers concernés). Par ailleurs, un magasin à La Réunion poursuit son exploitation (soit 8% des loyers concernés). Enfin, des négociations sont en cours sur le reste du périmètre. Il est à noter que, sur les baux et les bons pour accord, une réversion positive de +13,8% est constatée.

Les loyers facturés s’établissent à 172,6 M€, en hausse de +1,3% à périmètre courant mais en hausse de +4,1% à périmètre constant. Ces évolutions résultent des éléments suivants :

La croissance organique des loyers facturés de +4,1%, a été portée à la fois par l’effet de l’indexation et par les actions menées sur le portefeuille de baux dont les renouvellements et les recommercialisations réalisées en 2021 et 2022.

La dynamique locative est illustrée par la signature de 150 baux de renouvellement ou de recommercialisation. Le taux de réversion associé à ces négociations est ressorti à +2,8%.

Le Commerce Éphémère contribue à hauteur de +0,7% à la croissance organique et participe activement au renouvellement de l’offre commerciale des centres par l’attrait de ce concept tant pour les commerçants indépendants que pour les grandes enseignes.

A périmètre courant, les loyers facturés progressent de +1,3% du fait principalement des effets de périmètre (-2,5%). Cette variation résulte de l’effet en année pleine des cessions conclues fin 2021 (Monoprix de Marseille Canebière et le retail park de Carré Duparc à la Réunion), des arbitrages réalisés en avril 2022 (hypermarchés Géant Casino d’Annecy et de Saint-Etienne) et des lots isolés cédés durant l’exercice.
La cession des deux centres commerciaux à Marseille (Sainte-Anne et Croix-Rouge) réalisée le 19 décembre 2022 n’a pas d’incidence significative sur 2022.

Les revenus locatifs s’établissent ainsi à 173,3 M€. Ils sont en légère hausse (+0,6%) par rapport à 2021, reflétant les éléments de variation des loyers facturés et la baisse des droits d’entrée et indemnités de déspécialisation.

Les loyers nets ressortent à 165,9 M€, en hausse de +3,7% par rapport à fin 2021. Deux éléments significatifs participent à cette évolution.
D’une part, des effets de base impactant 2021 liés (1) à des reprises de provisions à hauteur de 9,7 M€ (recouvrements réalisés et d’émissions d’avoirs sur loyers) ; (2) à une provision exceptionnelle de 7,8 M€ dotée au titre d’impayés de loyers et (3) à la comptabilisation d’un produit de 1,4 M€ relatif au crédit d’impôt bénéficiant aux bailleurs ayant accordé des allègements de loyers sur préconisation du Gouvernement français au titre du 2^ème confinement de 2020.
D’autre part, à des reprises de provisions significatives comptabilisées en 2022 pour 9,2 M€, engendrées par les efforts de recouvrement au titre des exercices 2020 et 2021 de la Société.

L’EBITDA s’établit à 144,2 M€, quasiment stable par rapport à 2021 (-0,3%). Cet indicateur clé de l’efficience de la gestion opérationnelle de la foncière a bénéficié de la croissance organique positive des loyers, et a été soutenu par un strict contrôle des coûts d’exploitation. Il faut noter que la finalisation de l’internalisation de fonctions jusqu’alors réalisées en prestation de services a généré des surcoûts temporaires, au travers des équipes prises en charge en amont de l’arrêt du paiement des honoraires de sous-traitance.
La marge d’EBITDA se maintient toutefois à un niveau élevé de 83,2% (vs. 84,0% en 2021), parfaitement conforme avec la performance historique de la Société entre 83% et 85%.

Les frais financiers nets retenus dans le calcul du résultat des opérations (FFO), à 29,7 M€ en 2022, sont en net recul par rapport à 2021 (32,8 M€), et reflètent l’impact de l’opération de refinancement structurante menée au 1^er trimestre 2022, détaillée ci-après (partie III) ainsi qu’un effet limité de la hausse des taux d’intérêt au 2^nd semestre 2022.

Ces deux paramètres ont également influé sur le coût moyen réel de la dette tirée, qui s’établit à 2,0%⁸ pour l’ensemble de l’année 2022 contre 2,0% en 2021 et 1,7% à fin juin 2022.

Les autres produits et charges opérationnels (hors plus-values de cessions et dépréciations) ressortent à +0,6 M€, contre une charge de -1,4 M€ en 2021, et intègrent principalement des impacts nets de provisions ainsi que de la montée en puissance des activités Le Shop / Ocitô et Cap Cowork.

Les impôts retenus dans le calcul du FFO, représentent une charge de -0,5 M€ à fin décembre 2022, contre -0,8 M€ à fin décembre 2021. Ce montant correspond essentiellement à une charge de CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) et à un produit d’impôt différé.

La quote-part de résultat net des entreprises associées et coentreprises (hors plus-values, amortissements et dépréciations) s’élève à 3,7 M€ au 31 décembre 2022, contre 3,6 M€ au 31 décembre 2021.

Les participations ne donnant pas le contrôle (hors plus-values, amortissements et dépréciations) s’élèvent à -10,4 M€ en 2022, contre -10,5 M€ en 2021.

Le résultat des opérations (FFO⁹) ressort ainsi à 105,5 M€ en progression de +3,7% par rapport à 2021. La résilience de la performance opérationnelle permet ainsi à la Société d’afficher un FFO par action de 1,13 €/action¹⁰, en hausse de +3,1%, soit une performance supérieure à l’objectif fixé d’un FFO par action en croissance d’au moins +2% par rapport à 2021.

II. En s’appuyant sur un modèle d’affaires résilient, Mercialys vise à accélérer sa croissance à moyen terme.

1. Un modèle d’affaires qui démontre sa résilience dans un environnement perturbé

L’année 2022 a constitué un nouveau test à la résilience du modèle d’affaire de Mercialys. Après deux années 2020 et 2021 caractérisées par des perturbations sans précédent du fait de la crise sanitaire et ses implications sur l’activité économique et la consommation, 2022 a été marquée par des tensions inflationnistes qui se sont progressivement élargies de l’énergie à l’ensemble des postes de consommation.

Le modèle d’affaires de Mercialys, basé sur des loyers soutenables pour les enseignes et un mix marchand abordable et axé sur les besoins essentiels pour les clients, permet à la foncière d’inscrire sa performance opérationnelle dans la durée à travers différents cycles conjoncturels et apparait particulièrement pertinent dans l’environnement inflationniste actuel et de tension sur le pouvoir d’achat et les taux d’intérêt qui pourrait s’installer au-delà de 2023.

L’accessibilité est au cœur du positionnement stratégique de Mercialys. Elle se mesure par l’accessibilité-prix, au travers de son mix marchand mais également par l’accessibilité de ses loyers pour les enseignes.

Cette accessibilité pour les locataires est matérialisée notamment par un taux d’effort maitrisé et un niveau de charges locative / m² compétitif, tels que décrits ci-avant.

Il est à noter que cette accessibilité n’est pas uniquement portée par le positionnement du mix-marchand mais qu’elle se concrétise également par une accessibilité en termes de mobilité, qui se mesure par la desserte aisée de nos centres en voiture, moyen de transport qui reste encore largement privilégié par les consommateurs.

Satisfaire les besoins essentiels du quotidien est le second pilier du positionnement de Mercialys qui déploie, depuis sa création, une stratégie commerciale dynamique en adaptant ses mix marchands à chacune de ses zones de chalandise et aux évolutions régulières des attentes des consommateurs.
La Société privilégie une offre centrale et cherche ainsi à se positionner sur une loi de Pareto visant les 20% des produits qui correspondent à 80% des besoins des consommateurs.

Ces besoins, tels qu’exprimés par les consommateurs, évoluent dans le temps. Mercialys a démontré sa capacité à s’adapter à la demande, sans impact sur la croissance organique des loyers. Ainsi, par rapport à fin 2014, l’équipement de la personne, dont le chiffre d’affaires est en recul régulier au niveau national depuis le début des années 2010, a nettement baissé (-280 pb) dans la base locative de Mercialys à fin 2022. Parallèlement, la foncière a significativement augmenté son exposition locative au secteur de la beauté, hygiène, santé (+100 pb sur la période), de la culture, cadeaux, loisirs (+350 pb), ces segments étant portés par un attrait des consommateurs.
La rotation sectorielle peut être illustrée par des opérations menées en 2022. Ainsi, Mercialys a conclu de nouveaux baux avec Intersport à Aix-Marseille et Rituals (Hygiène/Beauté) à Lanester pour remplacer deux enseignes de prêt-à-porter et ainsi renforcer son offre sur des enseignes plébiscitées par les visiteurs.

2. Mercialys vise à accélérer sa croissance à moyen terme

Les centres commerciaux de Mercialys, majoritairement situés en périphérie de villes moyennes dynamiques, jouissent de positions de leader, ou de co-leader, sur leur zone de chalandise. Maintenir la puissance des sites impose d’enrichir régulièrement l’expérience client et va de pair avec les investissements consentis, aussi bien en commerces, en animations qu’en qualité des espaces pour renouveler en permanence l’attractivité des centres de la société.
La capacité de la foncière à générer de la croissance et donc à extraire de la valeur de son portefeuille repose d’abord sur l’expertise de ses collaborateurs en exploitation pour l’animation des centres, et de ses équipes de commercialisation et d’asset management, à la fois dans la négociation de baux lors des renouvellements et des recommercialisations, et dans la transformation d’actifs existants par de la restructuration d’espaces.
Au-delà de ce savoir-faire traditionnel, Mercialys met en œuvre depuis 2019 une stratégie de croissance qui s’articule autour du développement de plateformes servicielles, du déploiement d’un merchandising de précision et de la maximisation des espaces disponibles. A cela vient s’ajouter un potentiel de croissance issu du portefeuille de projets qui est régulièrement arbitré avec des opérations d’acquisitions en fonction des opportunités de rendement qu’elles peuvent dégager.

• Le développement de plateformes servicielles

Mercialys a commencé à construire en 2019 son service Le Shop (modification de l’appellation du service Ocitô, désormais dénomination du service de livraison du dernier kilomètre), une marketplace web et mobile propriété de la foncière, permettant aux consommateurs d’acheter en ligne des produits alimentaires et non alimentaires proposés directement par les commerçants de leur centre. La plateforme offre par ailleurs un accès au e-commerce aux commerçants indépendants n’ayant pas développé cet outil en propre, tout en offrant aux enseignes disposant de leur propre dispositif d’accéder à un canal de trafic supplémentaire.
La marche en avant du commerce en ligne, dont la part de marché dans le commerce de détail est passée de 10% en 2019 à 14,1% en 2021¹², a été nettement favorisée par les fermetures de commerces durant la crise sanitaire. Cependant, un équilibre entre commerce digital et commerce physique se dessine, les clients restant très attachés au commerce physique, comme l’a montré la dernière enquête de Quantaflow de septembre 2022 montrant que plus de 70% des Français ont aimé retrouver leurs commerces après les différents confinements. Cet équilibre est également matérialisé par une stabilisation ou une baisse de la part de marché du commerce en ligne sur les secteurs de l’équipement de la maison en électroménager, des produits culturels physiques neufs, de l’habillement et des produits de grandes consommation dès 2021 par rapport à 2020 selon la FEVAD. De plus, en 2022, les ventes de produits en ligne se sont inscrits en recul de -7% vs. 2021, et la part du e-commerce dans la vente de produits est estimée à 12,5% du commerce de détail, contre 14,1% en 2021 et 13,4% en 2020.
Le commerce physique a un rôle central à jouer et une opportunité à saisir liée à la nécessaire combinaison entre physique et digital pour répondre à l’attente de praticité et disponibilité de l’offre. Cela explique le succès des enseignes « phygitales » : les ventes en ligne de celles-ci ont, en moyenne, crû de façon bien plus importante que celles des pure-players (66 % vs 18 %) en 2021¹³. Ces derniers restent par ailleurs à la recherche d’un modèle d’affaires rentable et durable compte tenu notamment des charges de référencement dans les moteurs de recherche, des coûts de livraison et de traitement des retours de produits.
Ces évolutions dessinent un avenir prometteur au commerce physique hybride, tout en pérennisant le rôle du centre commercial dans le parcours client capitalisant sur le besoin de voir les produits, la proximité et des conseils.
Les centres commerciaux Mercialys doivent ainsi devenir, localement, un point de connexion du commerce physique et digital. Désormais, 28 sites du patrimoine mettent Le Shop à la disposition des clients, avec 190 boutiques participantes. Mercialys accentuera en 2023 l’adhésion des enseignes pour étoffer l’attractivité de l’offre.

L’écosystème recouvre également l’ensemble des services de logistique des premiers et derniers kilomètres via la plateforme Ocitô dans les agglomérations intermédiaires où l’urbanisme extensif périphérique complique l’atteinte d’effets d’échelle.
Ce service logistique vise à offrir aux clients la possibilité de recevoir sa commande, indifféremment, à domicile ou de les récupérer en magasin ou en drive.
Le Shop et Ocitô ont donc vocation à répondre au besoin de commerce hybride des visiteurs des centres commerciaux et ainsi démultiplier la force de frappe de ces sites, à accompagner les enseignes dans le développement de leur offre ainsi que dans l’optimisation des surfaces et de leur logistique pour renforcer le potentiel de réversion des loyers.

Le programme de fidélité « Prim-Prim » est une autre innovation servicielle de Mercialys lancée en 2020. Ce programme permet d’alimenter une dynamique commerciale grâce au cagnottage et au programme de fidélité. Il est également un outil digital précieux pour accumuler de l’information et mieux cibler les attentes des visiteurs.

• Un merchandising de précision

Mercialys ambitionne de multiplier les interactions personnalisées avec les enseignes et les clients finaux à partir de l’écosystème digital et serviciel propriétaire de la Société que sont Le Shop / Ocitô et Prim-Prim.

Les données clients collectées directement par Mercialys, dans le respect de la réglementation au titre du RGPD¹⁴, sont riches à la fois par leur nature (données de contacts, de visite, d’achats…) et par les niveaux de lecture qu’elles permettent (données au niveau de l’ensemble du patrimoine de Mercialys, par secteur d’activité, par enseigne, par centre commercial…). La richesse de cette donnée a vocation à être « monétisée » au travers :

- d’une plus grande satisfaction des visiteurs en identifiant leurs besoins, l’offre ou les services manquants ;
- d’un meilleur service aux enseignes clientes qui pourront « profiler » leurs clients et cibler la communication pour plus d’efficacité et d’analyse de performance.

L’usage performant de la donnée permet d’optimiser le temps de passage du client dans un centre commercial et qu’il le fréquente plus souvent. Cela participe à l’augmentation du chiffre d’affaires des enseignes et au potentiel de réversion des loyers.

• L’exploitation de tous les espaces

La stratégie de mixité fonctionnelle et servicielle de Mercialys porte à la fois sur la digitalisation de l’offre commerciale de ses sites, telle que vu précédemment, mais aussi sur l’exploitation de l’ensemble des surfaces de la foncière, soit près de 780 000 m². L’efficacité de l’utilisation est un enjeu majeur. En effet, la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 vise à lutter contre l’artificialisation des sols et instaure un objectif de « Zéro Artificialisation Nette » à terme, ce qui contribuera à la valorisation des actifs existants. A ce titre, seuls les projets d’une surface de vente inférieure à 10 000 m² pourront, sous certaines conditions, être mis en œuvre. Le dialogue permanent avec les autorités locales, dont les élus, est un facteur primordial pour garantir une insertion réussie dans l’environnement. La limitation du potentiel constructif contribuera à moyen terme à valoriser les actifs existants, ceux-ci devant ainsi offrir à leurs utilisateurs, clients et commerçants, un panel plus large d’usages.
Le commerce Éphémère, offre servicielle développée par Mercialys depuis 2013 est une excellente illustration de ce propos. La société a été précurseur de cette forme de commercialité, qui a connu un essor important, par la flexibilité qu’elle apporte, auprès des enseignes locales mais également nationales. L’activité de Commerce Éphémère, perpétuellement renouvelée, participe à consolider la place des centres commerciaux de Mercialys au cœur des démarches du quotidien des visiteurs. En 2022, le Commerce Éphémère a représenté un chiffre d’affaires de 9,9 M€, soit +15% par rapport à 2021.

Enfin, Mercialys poursuit le déploiement de ses espaces de coworking via sa plateforme Cap Cowork. Ces espaces sont exploités avec succès à Angers, Grenoble, Toulouse et Nîmes, soit un total de près de 150 postes de travail. Outre l’optimisation des résultats de cette activité à périmètre constant, notamment via la politique tarifaire, Mercialys dispose d’un potentiel de développement supplémentaire. Ainsi, une extension de l’espace existant à Angers est en cours, tout comme l’ouverture de coworks dans 6 sites supplémentaires à moyen terme.

Les centres commerciaux de périphérie évoluent vers des pôles de vie et le portefeuille de développements de Mercialys intègre 7 centres de santé complémentaires des pharmacies déjà présentes sur la plupart des centres commerciaux.

III. Patrimoine défensif et structure financière solide

1. En 2022 Mercialys a cédé pour 87 M€ d’actifs, sur des niveaux de prix au moins équivalents aux valeurs d’expertise, les arbitrages permettant d’alimenter la capacité d’investissement de la Société

En avril 2022, Mercialys a finalisé la cession des hypermarchés Géant Casino d’Annecy Seynod et Saint-Etienne Monthieu, pour un montant acte en main de près de 65 M€, en ligne avec les valeurs d’expertises.
Ces grandes surfaces alimentaires avaient fait, depuis leur acquisition en 2014 et 2015, l’objet de réductions significatives de leurs surfaces, en coordination avec l’exploitant Géant, permettant l’implantation d’enseignes nationales plébiscitées par les consommateurs, telles que Action et la FNAC, participant à l’attractivité des centres commerciaux et à la création de valeur de la Société.
Ces cessions permettent également à Mercialys de poursuivre la diminution de son exposition à son premier locataire, le groupe Casino (22,4% des loyers totaux de Mercialys à fin 2021 et 21,0% à fin 2022).

En décembre 2022, Mercialys a également finalisé la cession des centres commerciaux de Marseille Sainte-Anne et Marseille Croix-Rouge pour un montant cumulé acte en main de 10 M€. Les prix de cession sont au niveau des valeurs d’expertises du 30 juin 2022. Ces deux galeries marchandes de taille limitée (total de 2 700 m² et 25 boutiques) à l’échelle du portefeuille de Mercialys et sur lesquelles un important travail d’extraction du potentiel de réversion locative a été mené, n’entraient plus dans la stratégie de développement de la foncière.

Ces arbitrages s’inscrivent dans le cadre de la stratégie de rotation d’actifs de Mercialys et de recentrage du portefeuille sur des sites à potentiel de croissance à moyen terme. Ils consolident encore le bilan de l’entreprise et donnent à Mercialys une marge de manœuvre financière pour déployer sa stratégie de croissance qui pourra être réalisée via le portefeuille de développements ou au travers d’acquisitions ciblées et relutives et dont le coût de financement ne viendrait pas dégrader les indicateurs actuels de la Société. Celles-ci seraient concentrées sur l’immobilier commercial ou des activités connexes : centres commerciaux, retails parks ou centres de stockage notamment.
Enfin, Mercialys capitalise sur son savoir-faire en participant à des appels d’offres au titre de projets de développements mixtes organisés par des villes ou collectivités locales souhaitant repositionner des quartiers.

A fin 2022, la société dispose d’un portefeuille de projets de près de 475 M€ pour la période 2023 / >2027. Ce portefeuille est constamment revu afin de s’assurer de la pertinence et de la rentabilité projetée des projets. La hausse des coûts de construction peut avoir une incidence négative sur le rendement cible et inciter à arbitrer une partie du portefeuille en faveur d’opérations hors portefeuille de développement. Dans un environnement encore instable quant à l’évolution de l’inflation et des taux d’intérêt, Mercialys réalisera ses investissements ou ses acquisitions sur la base d’un écart positif de 250 pb entre leur rendement et le coût de refinancement.

Ces projets, qui concernent 22 sites sur les 48 centres commerciaux détenus par Mercialys, intègrent à la fois des projets de surfaces commerciales (restructurations, extensions, retail parks), des projets de restauration et loisirs, et des projets d’activités tertiaires (logement, santé, coworking, etc). Ce potentiel de reconfiguration des sites permettra d’entretenir leur attractivité au-delà du seul commerce de proximité, et ainsi de pérenniser leur puissance sur leurs zones de chalandise et leur profil de génération de cash-flow à long terme.

- Projets engagés : projets totalement sécurisés au regard de la maîtrise foncière, de la programmation et des autorisations d’urbanisme afférentes
- Projets maîtrisés : projets maîtrisés du point de vue du foncier, présentant des points à finaliser au regard de l’urbanisme règlementaire (constructibilité), de la programmation ou des autorisations administratives
- Projets identifiés : projets en cours de structuration, en phase d’émergence

2. Actif net réévalué EPRA NDV (Net Disposal Value) en hausse de +6,6% sur 6 mois et de +19,0% sur 12 mois

La valeur du patrimoine de Mercialys s’établit à 3 091,2 M€, droits inclus, en baisse de -1,0% sur 6 mois et de -1,5% sur 12 mois. À périmètre constant¹⁶, elle recule de -0,8% sur 6 mois mais progresse de +0,9% sur 12 mois.
Hors droits, la valeur du patrimoine s’établit à 2 896,9 M€, en baisse de -1,1% sur 6 mois et de -1,6% sur 12 mois. À périmètre constant¹⁶, elle recule de -0,9% sur 6 mois mais progresse de +0,8% sur 12 mois.

Le portefeuille de Mercialys à fin décembre 2022 est constitué essentiellement de 48 centres commerciaux¹⁷, dont 25 grands centres régionaux et commerciaux et 23 sites de proximité leaders.

Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 5,75% au 31 décembre 2022, contre 5,71% au 30 juin 2022 et de 5,71% au 31 décembre 2021. Cette quasi stabilité traduit la puissance des sites de la foncière, illustrée par une vacance faible et l’indexation positive qui compense l’augmentation du taux d’actualisation entrainée par la hausse du taux sans risque.

Les indicateurs d’actif net réévalué EPRA s’établissent comme suit :

L’actif net réévalué EPRA NDV s’établit à 20,94 €/action, en hausse de +6,6% sur 6 mois et de +19,0% sur

12 mois. La variation de +3,34 €/action sur 12 mois résulte des impacts suivants :

- le versement des dividendes : -0,92 € ;
- le résultat des opérations (FFO) : +1,13 € ;
- la variation de la plus-value latente¹⁸ : +0,18 €, dont un effet taux pour -0,25 €, un effet loyers pour +0,49 € et d’autres effets¹⁹ pour -0,06 € ;
- la variation de la juste-valeur de la dette à taux fixe : +3,02 € ;
- la variation de la juste-valeur des dérivés et des autres éléments : -0,07 € ;

3. Un profil financier solide permettant à Mercialys d’accélérer sa croissance via la mise en œuvre de son pipeline de développements et des opportunités d’acquisitions ciblées.

Forte des actions de consolidation de son bilan menées en 2022, Mercialys dispose de fondamentaux solides dans un environnement de marché volatil mais pouvant receler des opportunités d’acquisitions.

En effet, au 1^er trimestre 2022 Mercialys a mené une importante opération de refinancement articulée autour ;

- de l’émission d’une obligation d’un montant nominal de 500 M€, maturité février 2029, coupon de 2,5% ;
- du rachat anticipé de 100 M€ de la souche obligataire, maturité juillet 2027, coupon de 4,625% ;
- de l’exercice en intégralité de l’option de remboursement anticipé (« make-whole ») de la part résiduelle de 469,5 M€ de la souche obligataire, maturité mars 2023, coupon de 1,787%.

Cette opération de refinancement a permis à la Société d’allonger significativement la maturité moyenne de sa dette obligataire de 3,6 ans à fin 2021 à 4,9 ans à fin 2022. Il n’y a aucune échéance obligataire pour la Société d’ici février 2026.

Parallèlement, Mercialys a poursuivi le « verdissement » de son dispositif de liquidité non tiré de 385 M€, composé de 5 lignes bilatérales et d’une ligne de crédit syndiquée. A date, des clauses environnementales (basées sur la trajectoire carbone et la notation BREEAM in Use du patrimoine) ont été intégrées dans les cinq lignes bilatérales non tirées représentant un montant cumulé de 205 M€.

La dette tirée s’établit à 1 262 M€ à fin décembre 2022. Elle est constituée de 3 souches obligataires et d’un placement privé pour un montant nominal résiduel de 1 150 M€, ainsi que de billets de trésorerie dont l’encours à fin décembre 2022 s’élève à 112 M€.

La trésorerie s’élève à 216 M€ à fin 2022.

Le coût moyen réel de la dette tirée s’établit pour l’ensemble de l’exercice 2022 à 2,0%²⁰, en légère hausse par rapport à fin juin 2022 (1,7%) et stable par rapport au niveau constaté sur l’ensemble de l’année 2021 (2,0%). Cette évolution en 2022 reflète, d’une part l’impact en année pleine de l’opération de refinancement obligataire menée au 1^er trimestre, et d’autre part l’effet limité de la hausse des taux d’intérêt au 2^nd semestre.

La maturité moyenne de la dette tirée ressort à 4,5 ans au 31 décembre 2022 contre 3,2 ans au 31 décembre 2021 et 4,7 ans à fin juin 2022.

La structure financière de Mercialys est saine, avec un ratio de LTV hors droits²¹ s’établissant à 35,3% au 31 décembre 2022 (contre 36,6% au 30 juin 2022 et 36,7% au 31 décembre 2021). Le ratio de LTV droits inclus ressort à 33,0% fin 2022, contre 34,3% au 30 juin 2022 et 34,4% au 31 décembre 2021. La Société a ainsi nettement optimisé sa structure financière via une politique active de cessions réalisée dans des conditions de valorisation très satisfaisantes, et grâce à la résilience de ses valeurs d’expertise qui témoigne de la puissance des sites.

Le ratio d’ICR²² s’élève à 5,9x au 31 décembre 2022, contre 6,1x au 30 juin 2022 et 5,1x au 31 décembre 2021, reflétant la performance opérationnelle sur l’EBITDA et l’optimisation de la structure de financement réalisée avec succès en 2022.

Le 8 juin 2022 et le 27 octobre 2022, l’agence Standard & Poor’s a réitéré la notation BBB, et maintenu une perspective stable.

Depuis 2012, le financement de Mercialys est réalisé à taux fixe via des obligations et des billets de trésorerie. La Société a mis en place des mécanismes de variabilisation et de refixation de sa dette, ce qui lui a permis de bénéficier d’une orientation à la baisse des taux. Cette optimisation est illustrée par le différentiel significatif entre le coût moyen de la dette tirée et le coupon moyen des obligations entre 2015 et 2022.

En 2022, dans un contexte de taux d’intérêt orientés brusquement à la hausse, Mercialys a nettement renforcé la couverture de sa dette. D’une part, des positions de couverture complémentaires ont été mises en place d’abord au 1^er trimestre 2022 dans le cadre de l’opération de refinancement, puis au 3^ème trimestre. D’autre part, Mercialys a débouclé par anticipation des swaps de variabilisation initialement adossés à la dette obligataire à maturité de mars 2023, celle-ci ayant fait l’objet en 2022 d’un rachat anticipé.
Dès lors, compte tenu de ces opérations, la position de dette à taux fixe ou couverte (y compris billets de trésorerie) ressort à 100% à fin décembre 2022 contre 87% à fin juin 2022 et 86% à fin décembre 2021.

Compte tenu des positions de couvertures, soit une dette couverte de 96% à fin 2023, la sensibilité du résultat financier de Mercialys à l’évolution des taux d’intérêt apparait limitée à l’horizon 2023. En effet, une évolution à la hausse de 100 pb des taux d’intérêt aurait un impact de 0,2 M€ sur le résultat financier, toutes choses égales par ailleurs.

IV. Perspectives et dividende

Perspectives 2023
L’année 2022 a été un tournant dans l’histoire de Mercialys, marquée par la sortie complète du groupe Casino de son actionnariat 17 ans après son introduction en bourse, ainsi que de Generali Vie, par l’internalisation des dernières fonctions sous-traitées au 1^er semestre 2022 (comptabilité, trésorerie, fiscalité) et au 2^nd semestre 2022 (gestion locative et gestion technique et administrative), et par les importantes actions de consolidation de son bilan.

Dans un environnement où les taux d’intérêt et l’inflation pourraient rester durablement élevés, la société aborde l’année 2023 sereinement compte tenu de ses solides fondamentaux financiers et de la visibilité offerte par l’indexation, pilier d’une relation bailleur-locataire équilibrée. La société restera attentive à la solvabilité de ses enseignes clientes ainsi qu’à la protection de ses équilibres bilanciels.

Ainsi, Mercialys se fixe pour objectifs au titre de 2023 :

• une croissance de son résultat récurrent (FFO) par action d’au moins +2,0% vs. 2022 ;
• un dividende dans une fourchette de 85% à 95% du FFO 2023.

Dividende au titre de l’exercice 2022

Le Conseil d’administration de Mercialys proposera à l’Assemblée générale du 27 avril 2023 le versement d’un dividende de 0,96 €/action contre un dividende de 0,92 €/action au titre de 2021. La distribution correspond à 85% du FFO 2022 et offre un rendement de 4,6% sur l’actif net réévalué NDV de 20,94 €/action à fin 2022 et de 9,8% sur le cours de clôture annuel.

Cette proposition de dividende est constituée de l’obligation de distribution au titre du statut SIIC concernant les bénéfices exonérés provenant :

- des opérations de location ou sous-location d’immeubles (dividendes distribués par les filiales assujetties au régime SIIC inclus) soit 0,71 €/action ;
- de la distribution à 70 % des bénéfices exonérés au titre de l’exercice 2022 provenant de la cession d’immeubles et de participations dans des sociétés immobilières, soit 0,05 €/action ;
- de la distribution du résultat exonéré inscrit au bilan de la Société pour 0,20 €/action.

Le détachement du coupon interviendra le 2 mai 2023, le dividende étant payé le 4 mai 2023.

* * *

Ce communiqué de presse est disponible sur le site www.mercialys.fr
Une présentation de ces résultats est également disponible en ligne, dans la rubrique :
Investisseurs / Actualités et communiqués / Communiqués financiers

À propos de Mercialys
Mercialys est l’une des principales sociétés foncières françaises. Elle est spécialisée dans la détention, la gestion et la transformation d’espaces commerciaux en anticipation des tendances de consommation, pour compte propre comme pour compte de tiers. Au 31 décembre 2022, la Société disposait d’un patrimoine immobilier de 3,1 Mds€ droits inclus. Son portefeuille de 2 087 baux représente une base locative annualisée de 168,1 M€. Mercialys est cotée en bourse depuis le 12 octobre 2005 sous le symbole MERY et bénéficie du régime des sociétés d’investissement immobilier cotées (« SIIC »). Membre du SBF 120 et du compartiment B d’Euronext Paris, le nombre de ses actions en circulation au 31 décembre 2022 s’établit à 93 886 501.

AVERTISSEMENT
Certaines déclarations figurant dans le présent communiqué de presse peuvent contenir des prévisions qui portent notamment sur des évènements futurs, des tendances, projets ou objectifs. Ces prévisions comportent par nature des risques, identifiés ou non, et des incertitudes pouvant donner lieu à des écarts significatifs entre les résultats réels de Mercialys et ceux indiqués ou induits dans ces déclarations. Prière de se référer au Document d’enregistrement universel de Mercialys disponible sur www.mercialys.fr pour l’exercice clos au 31 décembre 2021 afin d’obtenir une description de certains facteurs, risques et incertitudes importants susceptibles d’influer sur les activités de Mercialys. Mercialys ne s’engage en aucune façon à publier une mise à jour ou une révision de ces prévisions, ni à communiquer de nouvelles informations, de nouveaux évènements futurs ou tout autre circonstance qui pourraient remettre en question ces prévisions.

ANNEXE AU COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Rapport Financier

1. États financiers. 15
2. Principaux faits marquants 2022. 18
3. Synthèse des principaux indicateurs clés de l’année. 19
4. Commentaires sur l’activité. 20
5. Commentaires sur les résultats consolidés. 23
6. Variations de périmètre et expertises du patrimoine immobilier. 33
7. Perspectives. 34
8. Événements postérieurs à la clôture de la période. 34
9. Mesures de performance EPRA.. 35

Rapport financier

En application du règlement européen 1606/2002 du 19 juillet 2002, les états financiers consolidés du groupe Mercialys sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards) publiées par l’IASB (International Accounting Standards Board) telles qu’adoptées par l’Union qui sont applicables au 31 décembre 2022. Ce référentiel est disponible sur le site de la Commission européenne à l’adresse suivante : https://ec.europa.eu/info/business-economy-euro/company-reporting-and-auditing/company-reporting/financial-reporting_fr. Les méthodes comptables exposées ci-après ont été appliquées d’une façon permanente à l’ensemble des périodes présentées dans les états financiers consolidés, après prise en compte, ou à l’exception des nouvelles normes et interprétations décrites ci-dessous.

1. États financiers

Les procédures d’audit sur les comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport de certification est en cours d’émission.

1.1. Compte de résultat consolidé

1.2. État de la situation financière consolidée

1.3. État consolidé des flux de trésorerie

2. Principaux faits marquants 2022

Financement

Au 1^er trimestre 2022, Mercialys a mis en œuvre une opération de refinancement axée autour de trois dimensions. Ainsi, en février 2022, la Société a émis une obligation d’un montant nominal de 500 M€, d’une maturité de 7 ans et portant un coupon de 2,5%. Parallèlement, Mercialys a procédé au rachat anticipé de 100 M€ de la souche obligataire à maturité juillet 2027 portant un coupon de 4,625%, dont le nominal initial s’élevait à 300 M€. Enfin, en mars 2022, la Société a exercé en intégralité son option de remboursement anticipé (« make-whole ») de son obligation à maturité mars 2023 d’un montant résiduel de 469,5 M€. Cette opération a permis de consolider la liquidité du bilan et d’allonger significativement la maturité de la dette.

Fin juin 2022, Mercialys a signé une nouvelle ligne de crédit pour 40 M€ à échéance juin 2025. Cette nouvelle ligne de crédit, non tirée, intègre des critères ESG et se substitue à la ligne de 25 M€ à échéance juin 2023.

Rotation d’actifs

En avril 2022, Mercialys a finalisé la cession des hypermarchés Géant Casino d’Annecy Seynod et Saint-Etienne Monthieu, pour un montant acte en main de près de 65 M€, auprès de la société Inter Gestion REIM, opérant pour le compte de sa SCPI Cristal Rente, spécialisée dans l’immobilier commercial.

En septembre 2022, Mercialys a fait l’acquisition, auprès de l’Immobilière Groupe Casino, de 70% des parts de la SCI Rennes-Anglet dont la Société détenait jusqu’alors 30%, pour un montant de 4,9 M€. A la suite de cette opération, la SCI Rennes-Anglet est consolidée, à fin 2022, en intégration globale dans les comptes de Mercialys.

En décembre 2022, Mercialys a finalisé la cession des centres commerciaux de Marseille Sainte-Anne et Marseille Croix-Rouge auprès d’un investisseur privé, pour un montant cumulé acte en main de 10 M€, soit un niveau en ligne avec les valeurs d’expertises du 30 juin 2022.

Actionnariat et gouvernance

En février 2022, le groupe Casino a indiqué avoir cédé, via un total return swap (TRS), 6,5% du capital de Mercialys, portant sa participation à 10,3%. En avril 2022, le groupe Casino a indiqué avoir soldé sa participation au capital de Mercialys via un nouveau TRS, et ne plus détenir aucun droit de vote.

Faisant suite à ces cessions, Monsieur Michel Savart et la société La Forézienne de Participations, administratrice non indépendante, représentée par M. David Lubek, qui représentaient le groupe Casino au Conseil d’administration de Mercialys, ont présenté leur démission de leur mandat d’administrateurs respectivement le 26 et le 28 avril 2022.

En juin 2022, le Conseil d’administration a décidé la cooptation de M. Vincent Ravat, Directeur général de Mercialys, en tant qu’administrateur. La ratification de cette cooptation sera soumise au vote de l’Assemblée générale qui se tiendra le 27 avril 2023.

Le 1^er juillet 2022, La société Generali Vie, représentée par Monsieur Sébastien Pezet, a fait part de sa démission en tant qu’administrateur de Mercialys, avec effet immédiat.

Le 29 septembre 2022, Mercialys a été informée par une déclaration de franchissement de seuil statutaire que la société Crédit Agricole Corporate and Investment Bank (CACIB), filiale de Crédit Agricole S.A., détenait depuis le 28 septembre 2022 moins de 1 % de son capital et de ses droits de vote. La participation résiduelle de Crédit Agricole Corporate and Investment Bank était issue de la cession, par le groupe Casino, du solde de sa participation de 10,3 % au capital de Mercialys dans le cadre d’un total return swap (TRS) en avril 2022 (cf. ci-avant).

En octobre 2022, sur proposition du Comité des nominations, des rémunérations et de la gouvernance, le Conseil d’administration de Mercialys a décidé la cooptation de Monsieur Jean-Louis Constanza, en tant qu’administrateur indépendant. Il est nommé en remplacement de la société Generali Vie, représentée par Monsieur Sébastien Pezet. La ratification de cette cooptation sera soumise à l’Assemblée générale qui se tiendra le 27 avril 2023.

Mercialys a été informée, le 29 novembre 2022, par une déclaration de franchissement de seuils statutaires que la société Generali Vie, filiale du groupe Generali en France, a franchi en baisse les seuils statutaires de 5, 4, 3, 2 et 1 % du capital et des droits de vote de la Société en date du 25 novembre 2022.

Contexte général

L’environnement géopolitique lié au conflit en Ukraine, s’il n’a pas eu d’effet direct sur l’activité de Mercialys, a pu peser sur l’environnement économique global, via son impact sur l’inflation, l’approvisionnement des enseignes et la consommation.

3. Synthèse des principaux indicateurs clés de l’année

4. Commentaires sur l’activité

4.1. Principaux indicateurs de gestion

• L’échéancier des baux est détaillé dans le tableau ci-dessous :

* LMG = Loyer Minimum Garanti

Le stock de baux arrivés à échéance à fin 2022 s’explique par des négociations en cours, des refus de renouvellements avec paiement d’une indemnité d’éviction, des négociations globales par enseignes, des temporisations tactiques, etc.

• Le taux de recouvrement, impacté par la crise sanitaire s’est progressivement normalisé. Ainsi, ce taux s’élève, en date du 31 décembre 2022, à 95,1% au titre de l’exercice 2022 et 96,4% pour 2021.

• Le taux de vacance financière courante - qui exclut la vacance « stratégique » décidée afin de faciliter la mise en place des plans d’extensions/restructurations - s’élève à 2,9%²⁷ au 31 décembre 2022, comparable au niveau constaté à fin juin 2022 et en nette amélioration par rapport au 31 décembre 2021 (3,2%). Début 2023, la vacance financière est sensiblement impactée par la liquidation judiciaire de l’enseigne Camaïeu, prononcée par l’administrateur en janvier. Cette enseigne exploitait 16 magasins au sein du patrimoine de Mercialys, représentant 0,9% de sa base locative. La démarche de relocation de ces magasins est avancée à date, deux nouveaux baux ayant été conclus sur deux magasins (soit 17% des loyers concernés), des bons pour accord ayant été signés sur deux magasins (soit 12% des loyers concernés) et un bail dérogatoire ayant été conclu sur un autre magasin (soit 3% des loyers concernés). Par ailleurs, un magasin à La Réunion poursuit son exploitation (soit 8% des loyers concernés). Enfin, des négociations sont en cours sur le reste du périmètre. Il est à noter que, sur les baux et les bons pour accord, une réversion positive de +13,8% est constatée.

• Le taux de vacance total²⁸ s’élève à 4,4% au 31 décembre 2022, contre 4,4% à fin juin 2022 et 4,9% au 31 décembre 2021.

• La dynamique locative sous-jacente de Mercialys s’est améliorée au cours de l’exercice 2022. Ainsi, 150 baux de renouvellement ou de recommercialisation ont été conclus en 2022, matérialisant un taux de réversion de +2,8%, contre un niveau de +1,7% à fin juin et +2,4% à fin septembre 2022.

Malgré la progression des loyers à périmètre constant, le taux d’effort²⁹ ressort à un taux toujours très mesuré de 11,1% à fin décembre 2022, contre 10,7% à fin juin 2022. Ce ratio reste très similaire au niveau de 10,4% constaté en 2019, dernier exercice comparable compte tenu de la crise sanitaire.

Les loyers perçus par Mercialys proviennent d’enseignes très diversifiées puisque, à l’exception des enseignes appartenant au Groupe Casino (détails présentés ci-dessous) et de H&M (2,0%), aucun autre locataire ne représente plus de 2% du loyer total.

Le poids des enseignes appartenant au groupe Casino dans les loyers totaux représente 21,0% au 31 décembre 2022, un niveau stable par rapport au 30 juin 2022 (20,9%) et sensiblement inférieur au 31 décembre 2021 (22,4%). Cette évolution bénéficie de la cession en avril 2022 de 2 hypermarchés exploités sous la marque Géant Casino, cet effet étant partiellement compensé par la cession, au 4^ème trimestre 2022, de 2 galeries à Marseille, où le groupe Casino n’était pas locataire.
Cette exposition comptable consolidée est calculée en prenant en compte la totalité des loyers versés par des enseignes appartenant au Groupe Casino. Retraitée à la baisse de la participation minoritaire de 49% détenue par BNP Paribas REIM dans les SAS Hyperthetis Participations et Immosiris détenant au total 10 hypermarchés opérés sous la marque Géant Casino, et retraitée à la hausse de la participation minoritaire de 25% de Mercialys dans la SCI AMR détenant 3 Monoprix et 2 hypermarchés opérés sous la marque Géant Casino, l’exposition économique de Mercialys aux loyers d’enseignes exploitées par le Groupe Casino ressort à 18,0%.

L’échéancier des baux de ces deux premiers locataires de Mercialys est présenté ci-dessous :

Échéancier des principaux baux du groupe Casino

Échéancier des baux du groupe H&M

Top 10 des enseignes locataires (hors groupe Casino)

La répartition par enseigne (enseignes nationales, locales et liées au Groupe Casino) des loyers contractuels en base annualisée est la suivante :

* LMG = Loyer Minimum Garanti

La répartition par secteur d’activité (y compris grandes surfaces alimentaires) des loyers de Mercialys reste très diversifiée. Au travers de ses différentes opérations d’arbitrages, notamment concernant certains magasins de distribution alimentaire, et de recommercialisations, la Société a renforcé sa stratégie de mix marchands équilibrés, avec une volonté continue d’inflexion baissière de son exposition au textile au profit de secteurs comme la santé et la beauté, la culture, les cadeaux et le sport, ainsi que des activités plus novatrices :

La structure des loyers au 31 décembre 2022 montre la prédominance, en termes de masse locative, des baux intégrant une clause variable. Les baux intégrant un loyer minimum garanti ou sans clause variable sont cependant très largement majoritaires (98,3% de la masse locative) :

La structure des loyers au 31 décembre 2022 présente une prédominance de baux indexés à l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux). En 2023, compte tenu des dates de signature des baux, l’indexation des loyers de Mercialys sera liée à 14% à l’indice publié au 1^er trimestre 2022 (soit +3,32%), 24% à l’indice publié au 2^ème trimestre 2022 (soit +4,43%), 46% à l’indice publié au 3^ème trimestre 2022 (soit +5,37%) et 9% à l’indice publié au 4^ème trimestre 2022, les autres indices pesant pour un solde résiduel de 7%.

5. Commentaires sur les résultats consolidés

5.1. Loyers facturés, revenus locatifs et loyers nets

Les revenus locatifs comprennent pour l’essentiel les loyers facturés par la Société, auxquels s’ajoutent pour une part limitée les droits d’entrée et indemnités de déspécialisation versés par les locataires et étalés sur la durée ferme du bail (36 mois de façon usuelle).

L’évolution des loyers facturés de +1,3 points résulte principalement des éléments suivants :

- l’effet de l’indexation pour +1,9 point, soit +3,3 M€ ;
- la hausse de la contribution du Commerce Éphémère pour +0,7 point, soit +1,3 M€ ;
- une quasi-stabilité des loyers variables soit -0,1 point, soit -0,3 M€ ;
- les actions menées sur le parc pour +1,0 point, soit +1,7 M€ ;
- l’impact comptable des allègements de loyers consentis aux enseignes dans le cadre de la crise sanitaire pour +0,5 point, soit +0,9 M€ ;
- les acquisitions et cessions d’actifs réalisées en 2021 et 2022 pour -2,5 points, soit -4,3 M€ ;
- d’autres effets incluant principalement la vacance stratégique liée aux programmes de restructuration en cours pour -0,2 point, soit -0,4 M€.

Compte tenu des 5 premiers effets décrits ci-avant, la croissance organique des loyers facturés affiche une hausse de +4,1 points.

La dynamique opérationnelle s’est améliorée au cours de l’exercice. En effet, si l’effet de l’indexation est resté à un niveau de +1,9% au cours des 4 trimestres, l’impact en différentiel des avoirs relatifs au confinement du 1^er semestre 2020 a nettement décliné au cours de l’exercice, de +2,4% à fin mars 2022 à +0,5% à fin décembre. Dans le même temps, l’effet des actions sur le parc, découlant directement de l’activité locative de la foncière, est passé de -1,1% à fin mars 2022 à +1,0% à fin décembre.

Les droits d’entrée et indemnités de déspécialisation³⁰ facturés sur la période s’élèvent à 0,2 M€ (contre 0,7 M€ au 31 décembre 2021).

Après prise en compte des étalements sur la durée ferme des baux prévus par les normes IFRS, les droits d’entrée comptabilisés en 2022 s’établissent à 0,7 M€ contre 1,9 M€ en 2021.

Les revenus locatifs s’élèvent ainsi à 173,3 M€ au 31 décembre 2022, en hausse de +0,6% par rapport à fin 2021.

Les loyers nets correspondent à la différence entre les revenus locatifs et les charges directement affectables aux sites. Ces charges regroupent les impôts fonciers et les charges locatives non refacturés aux locataires, ainsi que les charges nettes sur immeubles (composées principalement des honoraires de gestion locative versés au gestionnaire locatif et non refacturés et de certaines charges directement imputables à l’exploitation des sites).

Les charges entrant dans le calcul des loyers nets représentent 7,3 M€ pour l’année 2022, vs. 12,2 M€ en 2021. Un net rebond des charges liées aux honoraires de gestion a été comptabilisé en 2022 compte tenu du rattrapage réalisé sur le recouvrement des années 2020 et 2021, ainsi qu’à la normalisation du recouvrement en 2022. Ce rattrapage a également eu un impact en 2022 sur des provisions dotées au titre des deux exercices précédents.

Dès lors, les loyers nets ressortent à 165,9 M€, en hausse de +3,7% par rapport à 2021.

5.2. Revenus de gestion, charges de structure et EBITDA

Les revenus de gestion, d’administration et d’autres activités comprennent notamment les honoraires facturés au titre de prestations de service réalisées par certaines équipes de Mercialys (que ce soit dans le cadre d’une prestation de conseil réalisée par l’équipe d’asset management, ou dans le cadre de la prestation de direction de centre réalisée par les équipes sur site), des honoraires de commercialisation, des honoraires d’asset management et des honoraires de conseil dans le cadre des partenariats mis en place.

Les honoraires facturés en 2022 s’établissent à 2,8 M€, stables par rapport à 2021.

Aucune marge de promotion immobilière n’a été comptabilisée en 2022.

Les autres produits courants comptabilisés en 2022 s’élèvent à 0,4 M€ (1,6 M€ en 2021) et intègrent principalement des dividendes reçus de l’OPCI créé en partenariat avec la société Union Investment en 2011. Cet OPCI est détenu à 80% par Union Investment et 20% par Mercialys et est comptabilisé dans les comptes de Mercialys sous forme de titres non consolidés dans les actifs non courants. Mercialys est l’opérateur de ce fonds en charge de l’asset management et de la commercialisation. Ces dividendes, s’apparentant à des revenus locatifs nets, sont comptabilisés en résultat opérationnel. Il est à noter que l’actif détenu par l’OPCI UIR 2 a été cédé au cours du 1^er semestre 2022.

Les autres charges courantes comprennent principalement les coûts de structure. Ces coûts de structure regroupent notamment les dépenses de communication financière, les rémunérations versées aux membres du Conseil d’administration, les dépenses de communication institutionnelle, de communication des centres, les frais d’études marketing, les honoraires versés au groupe Casino pour les travaux objets de la Convention de prestation de services (support en activités de back office), les honoraires divers (Commissaires aux comptes, conseil, études) et les dépenses d’expertise du parc immobilier.

Au cours de l’exercice 2022, ces charges se sont élevées à 6,3 M€ contre 5,0 M€ en 2021. Cette évolution traduit une hausse des certains coûts d’exploitation, partiellement compensée par l’évolution des prestations couvertes par la Convention de prestations de services, dont certaines ont pris fin en 2022, ainsi que les efforts volontaristes de modération des coûts de fonctionnement par la Société dans un contexte inflationniste.

Les charges de personnel s’élèvent à 18,7 M€ en 2022, vs. 14,8 M€ en 2021. Pour rappel, Mercialys a finalisé la réintégration progressive des activités support auparavant externalisées dans le cadre de la Convention de prestation de services signée avec le groupe Casino. En 2022, les frais de personnel intègrent les effectifs recrutés au titre des dernières fonctions à internaliser, soit la comptabilité, la consolidation, la trésorerie et la fiscalité. Enfin, la Société a procédé à des recrutements en amont de la reprise des fonctions de gestion locative et de gestion technique et administrative, les mandats correspondants, signés avec Sudeco, filiale du groupe Casino, prenant fin le 31 décembre 2022. Ces mandats ont donné lieu au paiement d’honoraires par Mercialys de 6,6 M€ en 2022.

À noter par ailleurs, qu’une partie des charges de personnel peut aussi faire l’objet d’une facturation d’honoraires, que ce soit dans le cadre de prestations de conseil réalisées par l’équipe d’asset management, ou dans le cadre de la prestation de direction de centre réalisée par les équipes (cf. paragraphe ci-avant relatif aux revenus de gestion, d’administration et d’autres activités).

En conséquence de ce qui précède, le résultat opérationnel avant amortissements, provisions et dépréciations, autres produits et charges opérationnels (EBITDA³¹) s’élève à 144,2 M€ en 2022 contre 144,7 M€ en 2021. La marge d’EBITDA ressort à 83,2% (vs. 84,0% au 31 décembre 2021).

5.3. Résultat financier

Le résultat financier pris en compte dans le calcul du résultat des opérations (FFO) ressort à 29,7 M€ au 31 décembre 2022, contre 32,8 M€ au 31 décembre 2021.

Ce montant ne prend pas en compte des éléments non récurrents tels que l’inefficacité des couvertures, le risque de défaillance bancaire, les primes et frais associés aux rachats obligataires, montant issus du débouclage des produits de couverture et amortissements exceptionnels en lien avec les rachats obligataires.

Ainsi, la Société a émis une obligation d’un montant nominal de 500 M€ d’une maturité de 7 ans et portant un coupon de 2,5% en février 2022. Parallèlement, Mercialys a procédé au rachat anticipé de 100 M€ de la souche obligataire à maturité juillet 2027 portant un coupon de 4,625%, dont le nominal initial s’élevait à 300 M€. La Société a également exercé en intégralité son option de remboursement anticipé (« make whole ») de son obligation a maturité mars 2023 d’un montant résiduel de 469,5 M€.

Dans le cadre de cette opération, des primes et suramortissements ont été engendrés par les deux rachats obligataires dans les comptes à fin décembre 2022. Ces impacts figurent dans le détail du résultat financier global ci-après :

L’évolution du résultat financier est détaillée dans le tableau ci-après :

5.4. Résultat des opérations (FFO) et résultat net part du groupe (RNPG)

5.4.1. Résultat des opérations (FFO)

Les autres produits et charges opérationnels (hors plus-values de cessions et dépréciations) pour +0,6 M€ (-1,4 M€ à fin 2021) sont essentiellement constitués de l’effet de la montée en puissance des activités Ocitô et de Cap Cowork, ainsi que des reprises ou dotations de provisions.

Le régime fiscal des SIIC exonère d’impôt sur les sociétés les résultats provenant des activités immobilières, à condition qu’au moins 95% du résultat issu des revenus locatifs et 70% des plus-values de cession d’actifs immobiliers soient distribués. Les charges constatées par Mercialys au titre de l’impôt sont donc engendrées par la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), l’impôt sur les sociétés sur des activités n’entrant pas dans le statut SIIC et les impôts différés.

L’année 2022 enregistre une charge d’impôt prise en compte dans le FFO de -0,5 M€ essentiellement composée de la CVAE et d’un produit d’impôt différé. La charge d’impôt s’était élevée à -0,8 M€ à fin 2021.

Le montant pris en compte au 31 décembre 2022 au titre de la quote-part de résultat net des entreprises associées et coentreprises (hors plus-values, amortissements et dépréciations) s’élève à 3,7 M€ contre 3,6 M€ au 31 décembre 2021. Les sociétés comptabilisées par mise en équivalence dans les comptes consolidés de Mercialys sont la SCI AMR (créée en partenariat avec Amundi Immobilier en 2013 et dont Mercialys détient 25% des parts), la SNC Aix2 (dont Mercialys a acquis 50% des parts en décembre 2013 et dont Altarea Cogedim détient les 50% restants), la société Corin Asset Management SAS (dont Mercialys détient 40% des parts), ainsi que la SAS Saint-Denis Génin (dont Mercialys détient 30% des parts).

Les participations ne donnant pas le contrôle (hors plus-values, amortissements et dépréciations) ressortent à -10,4 M€ au 31 décembre 2022 contre -10,5 M€ au 31 décembre 2021. Elles sont liées à la participation de 49% de BNP Paribas REIM France dans les sociétés Hyperthetis Participations et Immosiris. Mercialys en conservant le contrôle exclusif, ces filiales sont consolidées par intégration globale.

Sur la base de ces éléments, le résultat des opérations (FFO) ³⁵ s’élève à 105,5 M€ (contre 101,8 M€ pour l’exercice 2021), en hausse de +3,7%. Considérant le nombre d’actions moyen (basique) à fin décembre, le FFO représente 1,13 €/action au 31 décembre 2022, contre 1,10 €/action au 31 décembre 2021, soit une hausse de +3,1%.

5.4.2. Résultat net part du groupe (RNPG)

Les dotations aux amortissements s’établissent à -37,7 M€ en 2022, en recul de -3,6% par rapport à 2021, principalement en raison des cessions d’actifs réalisées sur la période.

Les autres produits et charges opérationnels non intégrés dans le résultat des opérations (FFO) correspondent notamment au montant des plus-values de cessions immobilières nettes et provisions pour dépréciations d’actifs.

À ce titre, le montant des autres produits opérationnels s’élève à 87,7 M€ au 31 décembre 2022, contre 28,6 M€ au 31 décembre 2021. Ce montant inclut essentiellement :

- des produits de cessions des hypermarché d’Annecy Seynod et de Saint Etienne Monthieu pour 64,5 M€, et des sites de Marseille Sainte-Anne et Marseille Croix-Rouge (9,9 M€) ;
- des produits de cession de lots isolés (12,2 M€) ;
- des reprises de dépréciations d’immeubles de placement (1,0 M€).

Le montant des autres charges opérationnelles s’élève à -86,1 M€ au 31 décembre 2022, contre -28,2 M€ au 31 décembre 2021. Il correspond principalement à :

- la valeur nette comptable des actifs cédés (-72,6 M€) ;
- des frais sur cessions d’actifs (-5,7 M€) ;
- des dotations aux provisions pour dépréciations d’immeubles de placement (-7,6 M€).

Sur cette base, le montant de la plus-value nette comptabilisée dans les comptes consolidés au 31 décembre 2022 au titre des cessions d’actifs ressort à 8,3 M€ (vs. 9,0 M€ au titre de 2021). La plus-value relative aux cessions d’actifs réalisées en 2022 et distribuable à 70% au sens du statut SIIC s’élève pour sa part à 6,3 M€.

Enfin, Mercialys a comptabilisé en 2022 des impacts au titre d’opérations de refinancement décrite au paragraphe 5.3 du présent communiqué, correspondant notamment aux primes de rachat des souches obligataires à maturité mars 2023 et juillet 2027 et aux amortissements exceptionnels également engendrés par ces rachats. Ces montants, cumulés avec l’impact de l’inefficacité des swaps, du risque de défaillance des banques et des produits et charges nets liés au débouclement des opérations de couverture associées à la dette obligataire, représentent un total de 26,7 M€.

Dès lors, le résultat net part du Groupe, tel que défini par les normes IFRS, s’élève ainsi à 43,1 M€ pour 2022, contre 62,2 M€ pour 2021.

5.5. Structure financière

5.5.1. Coût et structure de la dette

Au 31 décembre 2022, le montant de la dette tirée par Mercialys s’élève à 1 262 M€ et se décompose en :

- une obligation d’un montant nominal de 300 M€, rémunérée à un coupon fixe de 1,80%, avec une échéance en février 2026 ;
- une obligation d’un montant nominal résiduel de 200 M€, rémunérée à un coupon fixe de 4,625%, avec une échéance en juillet 2027 ;
- un placement privé obligataire, d’un montant nominal de 150 M€, rémunéré à un coupon fixe de 2,00%, avec une échéance en novembre 2027 ;
- une obligation d’un montant nominal de 500 M€, rémunérée à un coupon fixe de 2,50%, avec une échéance en février 2029 ;
- 112 M€ d’encours de billets de trésorerie rémunérés à un taux moyen légèrement négatif.

La trésorerie s’élève à 216,1 M€ au 31 décembre 2022 contre 257,1 M€ au 31 décembre 2021. Les principaux flux ayant impacté la variation de trésorerie sur la période sont notamment les :

- flux nets de trésorerie générés par l’activité sur la période : +150,1 M€ ;
- encaissements / décaissements liés aux cessions / acquisitions d’actifs réalisés en 2022 : +59,0 M€ ;
- distributions de dividendes aux actionnaires de la société mère et aux minoritaires : -91,5 M€ ;
- émissions et remboursements d’emprunts nets de la variation de l’encours de billets de trésorerie: - 125,4 M€ ;
- intérêts nets versés : -31,5 M€.

La dette financière nette s’établit à 1 040,2 M€ au 31 décembre 2022, contre 1 101,5 M€ au 31 décembre 2021.

Le coût moyen réel de la dette tirée au 31 décembre 2022 ressort à 2,0%³⁶, vs. 1,7% à fin juin 2022 et 2,0% à fin décembre 2021. Cette évolution en 2022 reflète principalement l’impact de l’opération de refinancement menée au 1^er trimestre et l’effet limité de la hausse des taux d’intérêt au 2^nd semestre (cf. paragraphe 5.3).

En 2022, dans un contexte de taux d’intérêt orientés brusquement à la hausse, Mercialys a nettement renforcé la couverture de sa dette. D’une part, des positions de couverture complémentaires ont été mises en place d’abord au 1^er trimestre 2022 dans le cadre de l’opération de refinancement, puis au 3^ème trimestre. D’autre part, Mercialys a débouclé par anticipation des swaps de variabilisation initialement adossés à la dette obligataire à maturité de mars 2023, celle-ci ayant fait l’objet en 2022 d’un rachat anticipé.
Dès lors, compte tenu de ces opérations, la position de dette à taux fixe ou couverte (y compris billets de trésorerie) ressort à 100% à fin décembre 2022 contre 87% à fin juin 2022 et 86% à fin décembre 2021. A fin 2023, le taux de couverture de la dette est projeté à 96%.

5.5.2. Liquidité et maturité de la dette

Au travers de l’opération de refinancement réalisée au 1^er trimestre 2022 (cf. paragraphe 5.3), la maturité moyenne de la dette tirée, y compris billets de trésorerie, a été nettement allongée, ressortant à 4,5 années à fin décembre 2022, contre 3,2 années au 31 décembre 2021.

Mercialys dispose, par ailleurs, de ressources financières non tirées à hauteur de 385 M€ lui permettant de bénéficier d’un niveau de liquidité satisfaisant :

- une ligne de crédit revolving bancaire de 180 M€ à échéance décembre 2024. La marge sur Euribor est de 125 pb (pour une notation BBB) et lorsqu’elle n’est pas tirée cette ligne donne lieu au paiement d’une commission de non-utilisation de 40% de la marge ;
- cinq lignes bancaires bilatérales confirmées pour un montant total de 205 M€, de maturité comprise entre juillet 2024 et décembre 2027. Les marges sur Euribor sont inférieures ou égales à 150 pb (pour une notation BBB) ou établies à taux fixe, et lorsqu’elles ne sont pas tirées ces lignes donnent lieu au paiement de commissions de non-utilisation jusqu’à 40% des marges ;

Enfin, Mercialys dispose d’un programme de billets de trésorerie de 500 M€ mis en place au 2^nd semestre 2012. Il est utilisé à hauteur de 112 M€ (encours au 31 décembre 2022).

Le graphique ci-dessous présente l’échéancier de la dette tirée et non tirée (en M€) de Mercialys au 31 décembre 2022 :

« Graphique omis »

5.5.3. Covenants bancaires et notation financière

La situation financière de Mercialys au 31 décembre 2022 satisfait l’ensemble des covenants prévus dans les différents contrats de crédit.

Le ratio d’endettement hors droits (LTV : Loan To Value) s’établit à 35,3% à fin décembre 2022, contre 36,7% à fin décembre 2021 et 36,6% à fin juin 2022), bien en-dessous des covenants contractuels. Un covenant de LTV inférieur à 55% s’applique en effet sur 71% des lignes bancaires confirmées, le solde de 29% de ces lignes étant soumis à un covenant de LTV inférieur à 50%. La Société a ainsi renforcé une nouvelle fois sa structure financière.

Le LTV droits inclus s’établit pour sa part à 33,0% à fin décembre 2022, contre 34,3% au 30 juin 2022 et 34,4% à fin décembre 2021.

De même, le ratio d’EBITDA / coût de l’endettement financier net (ICR : Interest Coverage ratio) s’établit à 5,9x à fin décembre 2022, bien au-delà du covenant contractuel (ICR > 2x), contre 5,1x à fin décembre 2021 et 6,1x à fin juin 2022.

Les deux autres covenants contractuels sont également respectés :

- la juste valeur hors droits des actifs au 31 décembre 2022 est de 2,9 Mds€, supérieure au covenant contractuel qui fixe une juste valeur hors droits des immeubles de placement supérieur à 1 Md€ ;
- une dette gagée au 31 décembre 2022 nulle, inférieure au covenant qui fixe un ratio dette gagée / juste valeur hors droits inférieur à 20%.

Le 8 juin 2022 et le 27 octobre 2022, l’agence Standard & Poor’s a réitéré la notation BBB / perspective stable de Mercialys.

5.6. Capitaux propres et actionnariat

Les capitaux propres consolidés s’élèvent à 930,4 M€ au 31 décembre 2022 contre 945,1 M€ au 31 décembre 2021.

Les principales variations ayant affecté les capitaux propres consolidés au cours de l’exercice sont les suivantes :

- résultat net de l’exercice 2022 : +51,8 M€ ;
- mise en paiement du dividende au titre de l’exercice 2021 de 0,92 €/action et des dividendes versés aux minoritaires : -91,5 M€ ;
- opérations réalisées sur les actions propres : +0,3 M€ ;
- variation de juste valeur sur les actifs financiers et les dérivés : +24,7 M€.

Le nombre d’actions en circulation au 31 décembre 2022 s’élève à 93 886 501, inchangé depuis le 31 décembre 2021.

Au 31 décembre 2022, l’actionnariat de Mercialys se décomposait comme suit : auto-contrôle (0,68%), autres actionnaires (99,32%).
Aucun actionnaire n’a déclaré auprès de l’AMF de position supérieure à 5% de la détention en capital ou en droits de vote. Toutefois, le groupe Cohen & Steers, dont la société mère est Cohen & Steers Inc., détenait 5 715 094 actions (en ce compris une position de gestion pour compte de tiers) au 31 décembre 2022, soit 6,1% du capital et 3 404 145 droits de vote, soit 3,6% des droits de vote au titre de la position spécifique du groupe Cohen & Steers et sa maison mère Cohen & Steers Inc.

5.7. Distribution

Le Conseil d’administration de Mercialys proposera à l’Assemblée générale du 27 avril 2023 le versement d’un dividende de 0,96 €/action contre 0,92 €/action au titre de 2021. La distribution correspond à 85% du FFO 2022 et offre un rendement de 4,6% sur l’actif net réévalué NDV de 20,94 euros par action à fin 2022 et de 9,8% sur le cours de clôture annuel.

Cette proposition de dividende est constituée de l’obligation de distribution au titre du statut SIIC concernant les bénéfices exonérés provenant :

- des opérations de location ou sous-location d’immeubles (dividendes distribués par les filiales assujetties au régime SIIC inclus) soit 0,71 €/action ;
- de la distribution à 70 % des bénéfices exonérés au titre de l’exercice 2022 provenant de la cession d’immeubles et de participations dans des sociétés immobilières, soit 0,05 €/action ;
- de la distribution du résultat exonéré inscrit au bilan de la Société pour 0,20 €/action.

Le détachement du coupon interviendra le 2 mai 2023, le dividende étant payé le 4 mai 2023.

Variations de périmètre et expertises du patrimoine immobilier

5.8. Acquisitions d’actifs

Les acquisitions sont décrites en partie III, page 8 et suivantes, du présent communiqué.

5.9. Livraisons de projets d’extensions ou restructurations

Les livraisons de projets sont décrites en partie III, page 8 et suivantes, du présent communiqué.

5.10. Cessions d’actifs

Les cessions sont décrites en partie III, page 8 et suivantes, du présent communiqué.

5.11. Expertises et variations de périmètre

Le patrimoine de Mercialys est évalué deux fois par an par des experts indépendants.

Au 31 décembre 2022, BNP Real Estate Valuation, Catella Valuation, Cushman & Wakefield, CBRE et Galtier ont mis à jour l’expertise du patrimoine de Mercialys :

- BNP Real Estate Valuation a réalisé l’expertise de 35 sites au 31 décembre 2022 sur la base d’une visite in situ de 12 sites au cours du 2^nd semestre 2022, et sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2022 pour les autres sites ;
- Catella Valuation a réalisé l’expertise de 13 sites au 31 décembre 2022 sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2022 ;
- Cushman & Wakefield a réalisé l’expertise de 9 sites au 31 décembre 2022 sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2022. 9 visites avaient été réalisées sur sites au cours du 1^er semestre 2022 ;
- CBRE a réalisé l’expertise de 1 site au 31 décembre 2022 sur la base d’une actualisation de l’expertise réalisée au 30 juin 2022. 1 visite avait été réalisée sur site au cours du 1^er semestre 2022 ;
- Galtier a réalisé l’expertise pour le complément des sites Mercialys, soit 2 sites au 31 décembre 2022, sur la base d’une actualisation des expertises réalisées au 30 juin 2022.

Sur ces bases, la valorisation du patrimoine ressort à 3 091,2 M€ droits inclus au 31 décembre 2022 contre 3 138,2 M€ au 31 décembre 2021. Hors droits, cette valeur ressort à 2 896,9 M€ à fin 2022 contre 2 945,1 M€ à fin 2021.

La valeur du portefeuille droits inclus s’inscrit donc en baisse de -1,5% sur 12 mois (+0,9% à périmètre constant³⁹) et de -1,0% sur 6 mois (-0,8% à périmètre constant). La valeur du portefeuille hors droits évolue dans les mêmes proportions (-0,9% sur 6 mois et +0,8% sur 12 mois à périmètre constant).

Le taux de rendement moyen des expertises ressort à 5,75% au 31 décembre 2022, contre 5,71% au 30 juin 2022 et 5,71% au 31 décembre 2021.

Le tableau suivant présente la répartition du portefeuille immobilier de Mercialys en termes de juste valeur et de surface locative brute par catégorie de site au 31 décembre 2022, ainsi que les loyers d’expertise correspondants.

6. Perspectives

Mercialys s’est fixée pour objectifs au titre de 2023 :

- une croissance du résultat récurrent (FFO) par action d’au moins +2% vs 2022 ;
- un dividende dans une fourchette de 85% à 95% du FFO 2023.

7. Événements postérieurs à la clôture de la période

Aucun événement postérieur à la clôture significatif n’est intervenu.

8. Mesures de performance EPRA

Mercialys applique les recommandations de l’EPRA⁴¹ dans le cadre des indicateurs détaillés ci-après. L’EPRA est l’organisme représentant les Sociétés Immobilières cotées en Europe, et dans ce cadre, publie des recommandations sur des indicateurs de performance afin d’améliorer la comparabilité des comptes publiés par les différentes sociétés.
Mercialys publie dans son Rapport financier semestriel et son Document d’enregistrement universel l’ensemble des indicateurs EPRA définis par les « Best Practices Recommandations », qui sont disponibles sur le site internet de cet organisme. Le tableau ci-dessous synthétise les indicateurs EPRA à fin décembre 2022, fin juin 2022 et fin décembre 2021 :

8.1. Résultat et résultat par action EPRA

Le tableau ci-dessous permet de faire le lien entre le résultat net part du Groupe et le résultat récurrent par action tel que défini par l’EPRA :

Le calcul du FFO (résultat des opérations) communiqué par Mercialys est identique à celui du résultat EPRA. Il n’y a aucun ajustement à réaliser entre ces deux indicateurs.

8.2. Actif net réévalué EPRA (NRV, NTA, NDV)

8.3. Taux de rendement initial net (Net Initial Yield) et Taux de rendement initial net majoré (« topped-up » NIY) EPRA

Le tableau ci-dessous établit le passage entre le taux de rendement tel que publié par Mercialys et les taux de rendement définis par l’EPRA :

8.4. Taux de vacance EPRA

Le taux de vacance est calculé sur la base de : valeur locative des lots vacants / (loyer minimum garanti annualisé des locaux occupés + valeur locative des locaux vacants).

Le taux de vacance EPRA s’établit à 4,4% à fin décembre 2022, stable par rapport au niveau constaté à fin juin 2022 et en amélioration par rapport à fin décembre 2021 (4,9%). La vacance « stratégique » décidée afin de faciliter la mise en place des plans d’extension ou de restructuration représente 150 pb au sein de ce taux de vacance.

8.5. Ratios de coût EPRA

8.6. Investissements EPRA

Le tableau ci-dessous présente les investissements réalisés sur la période :

Les acquisitions comprennent l’acquisition de 70% des parts de la SCI Rennes-Anglet pour un montant de 4,9 M€ AEM. Mercialys détenait précédemment 30% du capital de cette société.

Les investissements liés aux immeubles de placement font figurer :

- sur la ligne « Avec espace locatif additionnel » principalement des travaux liés au portefeuille de projets traditionnels (transformations de galeries, projets urbains mixtes) ;
- sur la ligne « Sans espace locatif additionnel » principalement des dépenses de maintenance ;
- sur la ligne « Autres investissement significatifs non ventilés » des dépenses liées à l’informatique, à l’écosystème digital et marketing, ainsi qu’à la démarche RSE de l’entreprise.

8.7. Ratio d’endettement (LTV) EPRA

Le tableau ci-dessous présente le calcul du ratio d’endettement (LTV) tel que déterminé par l’EPRA. Cet indicateur diffère du calcul établi par la Société, tel que présenté ci-avant, qui représente également la référence des différents covenants bancaires.

¹ Variation à périmètre constant
² Sous réserve de l’approbation par l’Assemblée Générale du 27 avril 2023
³ Grands centres et principaux centres leaders de proximité de Mercialys à surfaces constantes, représentant plus de 80% de la valeur des centres commerciaux de la Société
⁴ Grands centres et principaux centres leaders de proximité de Mercialys à surfaces constantes, représentant plus de 80% de la valeur des centres commerciaux de la Société
⁵ Périmètre intégrant les 12 mois d’exploitation pour les années 2019, 2020 et 2021
⁶ Rapport entre le loyer, les charges (y compris fonds marketing) et les travaux refacturés TTC, payés par les commerçants, et leur chiffre d’affaires TTC (hors grandes surfaces alimentaires)
⁷ Le taux d’occupation, tout comme le taux de vacance de Mercialys, n’intègre pas les conventions liées à l’activité de Commerce Éphémère
⁸ Ce taux n’intègre pas la charge nette liée aux primes, frais et amortissements exceptionnels liés aux rachats obligataires, ainsi que les produits et charges issus du débouclage d’opérations de couverture associées à la dette obligataire
⁹ FFO : Funds From Operations = résultat net part du groupe avant dotation aux amortissements, plus ou moins-values de cessions nettes de frais associés, dépréciations d’actifs éventuelles et autres effets non récurrents
¹⁰ Calculé sur le nombre d’actions moyen non dilué (basique), soit 93 384 221 actions
¹¹ Inefficacité des couvertures, risque de défaillance bancaire, primes, frais et amortissements exceptionnels liés aux rachats obligataires, et produits et charges issus du débouclage d’opérations de couverture associés à la dette obligataire
¹² Fevad : chiffres clés e-commerce 2022
¹³ Knight Franck
¹⁴ Règlement Général sur la Protection des Données
¹⁵ investissements à engager au titre du pipeline correspondent au projet mixte urbain de Saint-Denis au nord de Paris dont le TRI est attendu au-dessus de 8% et des espaces de coworking
¹⁶ Sites constants en nombre et en surface
¹⁷ Auxquels s’ajoutent 3 actifs diffus représentant une valeur d’expertise droits inclus totale de 15,3 M€
¹⁸ Différentiel entre la valeur nette comptable des actifs au bilan et la valeur d’expertise hors droits
¹⁹ Dont impact de la réévaluation des actifs hors périmètre organique et des Sociétés Mises en Équivalence, des capex de maintenance et des plus-values de cessions d’actifs
²⁰ Ce taux n’intègre pas la charge nette liée aux primes, frais et amortissements exceptionnels liés aux rachats obligataires, ainsi que les produits et charges issus du débouclage d’opérations de couverture associées à la dette obligataire
²¹ LTV (Loan To Value) : Endettement financier net / (Valeur vénale hors droits du patrimoine + Valeur de marché des titres de sociétés mises en équivalence pour 52,7 M€ en 2022 et 55,8 M€ en 2021, la valeur de patrimoine des sociétés mises en équivalence n’étant pas intégrée dans la valeur d’expertise)
²² ICR (Interest Coverage Ratio) : EBITDA / Coût de l’endettement financier net
²³ Sur la base du nombre d’actions moyen pondéré sur la période retraité des actions propres
Nombre moyen pondéré d’actions non dilué en 2022 = 93 384 221 actions
Nombre moyen pondéré d’actions totalement dilué en 2022 = 93 384 221 actions
²⁴ Résultat opérationnel avant amortissements, provisions et dépréciations, autres produits et charges opérationnels
²⁵ FFO : Funds From Operations = résultat net part du groupe avant dotation aux amortissements, plus ou moins-values de cessions nettes de frais associés, dépréciations d’actifs éventuelles et autres effets non récurrents
²⁶ Calculé sur le nombre d’actions moyen non dilué (basique), soit 93 384 221 actions
²⁷ Le taux d’occupation, tout comme le taux de vacance de Mercialys, n’intègre pas les conventions liées à l’activité de Commerce Éphémère
²⁸ Conformément à la méthode de calcul EPRA : valeur locative des locaux vacants / (loyer minimum garanti annualisé des locaux occupés + valeur locative des locaux vacants)
²⁹ Rapport entre le loyer, les charges (y compris fonds marketing) et les travaux refacturés, payés par les commerçants et leur chiffre d’affaires (hors grandes surfaces alimentaires) : (loyer + charges + travaux refacturés TTC) / chiffre d’affaires TTC
³⁰ Indemnités payées par un locataire afin de modifier la destination de son bail et pouvoir exercer une activité autre que celle originellement prévue au contrat de location
³¹ Earnings before interests, tax, depreciation and amortization
³² Conformément aux modalités de calcul fixées par les covenants sur les lignes bancaires de la Société, le coût de l’endettement financier net n’intègre pas la charge nette liée aux primes, frais et amortissements exceptionnels liés aux rachats obligataires, ainsi qu’aux produits et charges issus du débouclage d’opérations de couverture associées à la dette obligataire
³³ Inefficacité des couvertures, risque de défaillance bancaire, primes, frais et amortissements exceptionnels liés aux rachats obligataires, et produits et charges issus du débouclage d’opérations de couverture associées à la dette obligataire
³⁴ Calculé sur le nombre d’actions moyen non dilué (basique), soit 93 384 221 actions
³⁵ Le résultat des opérations (FFO) correspond au résultat net avant dotations aux amortissements, plus ou moins-values de cessions nettes de frais associés, dépréciation d’actifs éventuelles et autres effets non récurrents
³⁶ Ce taux n’intègre pas la charge nette liée aux primes, frais et amortissements exceptionnels liés aux rachats obligataires, ainsi que les produits et charges issus du débouclage d’opérations de couverture associées à la dette obligataire
³⁷ Incluant la valeur de marché des titres des sociétés mises en équivalence, soit 52,7M€ au titre de 2022 et 55,8 M€ au titre de 2021, la valeur de patrimoine des sociétés mises en équivalence n’étant pas intégrée dans la valeur d’expertise
³⁸ Conformément aux modalités de calcul fixées par les covenants sur les lignes bancaires de la Société, le coût de l’endettement financier net n’intègre pas la charge nette liée aux primes, frais et amortissements exceptionnels liés aux rachats obligataires, ainsi qu’aux produits et charges issus du débouclage d’opérations de couverture associées à la dette obligataire
³⁹ Sites constants en nombre et en surface
⁴⁰ Incluant les autres actifs (cafétérias indépendantes et autres lots isolés)
⁴¹ European Public Real Estate Association
⁴² « Inclut » indique qu'un actif (inscrit au bilan ou hors bilan) doit être ajouté aux capitaux propres, alors qu'un passif doit être déduit
⁴³ « Exclut » indique qu'un actif (inscrit au bilan) doit être déduit, alors qu'un passif (inscrit au bilan) doit être ajouté
⁴⁴ Écart entre la valeur des immeubles en construction inscrits au bilan au coût et leur juste valeur
⁴⁵ Réévaluation des immobilisations incorporelles à retraiter (x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur non prises en compte sur cette ligne
⁴⁶ Écart entre les créances liées aux contrats de location-financement inscrites au bilan au coût amorti et leur juste valeur
⁴⁷ Écart entre la valeur des immeubles destinés à la vente inscrits au bilan au coût (IAS 2) et leur juste valeur
⁴⁸ Les retraitements des impôts différés sont détaillés en page 15 des EPRA Best Practices Recommendations guidelines
⁴⁹ Les retraitements des droits de mutation sont détaillés en page 17 des EPRA Best Practices Recommendations guidelines
⁵⁰ « Inclut » indique qu'un actif (inscrit au bilan ou hors bilan) doit être ajouté aux capitaux propres, alors qu'un passif doit être déduit
⁵¹ « Exclut » indique qu'un actif (inscrit au bilan) doit être déduit, alors qu'un passif (inscrit au bilan) doit être ajouté
⁵² Écart entre la valeur des immeubles en construction inscrits au bilan au coût et leur juste valeur
⁵³ Réévaluation des immobilisations incorporelles à retraiter (x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur non prises en compte sur cette ligne
⁵⁴ Écart entre les créances liées aux contrats de location-financement inscrites au bilan au coût amorti et leur juste valeur
⁵⁵ Écart entre la valeur des immeubles destinés à la vente inscrits au bilan au coût (IAS 2) et leur juste valeur
⁵⁶ Les retraitements des impôts différés sont détaillés en page 15 des EPRA Best Practices Recommendations guidelines
⁵⁷ Les retraitements des droits de mutation sont détaillés en page 17 des EPRA Best Practices Recommendations guidelines
⁵⁸ « Inclut » indique qu'un actif (inscrit au bilan ou hors bilan) doit être ajouté aux capitaux propres, alors qu'un passif doit être déduit
⁵⁹ « Exclut » indique qu'un actif (inscrit au bilan) doit être déduit, alors qu'un passif (inscrit au bilan) doit être ajouté
⁶⁰ Écart entre la valeur des immeubles en construction inscrits au bilan au coût et leur juste valeur
⁶¹ Réévaluation des immobilisations incorporelles à retraiter (x) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur non prises en compte sur cette ligne
⁶² Écart entre les créances liées aux contrats de location-financement inscrites au bilan au coût amorti et leur juste valeur
⁶³ Écart entre la valeur des immeubles destinés à la vente inscrits au bilan au coût (IAS 2) et leur juste valeur
⁶⁴ Les retraitements des impôts différés sont détaillés en page 15 des EPRA Best Practices Recommendations guidelines
⁶⁵ Les retraitements des droits de mutation sont détaillés en page 17 des EPRA Best Practices Recommendations guidelines
⁶⁶ Les revenus locatifs annualisés de 2021 incluent une vision normalisée de l’activité du Commerce Ephémère, telle que constatée en 2019, cette dernière ayant été impactée de manière exceptionnelle par la crise sanitaire.
⁶⁷ Le ratio de l’EPRA déduit tous les coûts de la vacance sur les actifs en phase de rénovation et de développement, s'ils ont été comptabilisés comme des postes de dépenses. Les dépenses qui peuvent être exclues sont : taxe foncière, charges de service, aides marketing, assurance, taxe carbone, tout autre coût lié à l'immeuble
⁶⁸ Les revenus locatifs doivent être calculés après déduction des locations de terrain. Toutes les charges de service, de gestion et autres revenus liés aux dépenses du patrimoine doivent être ajoutés et non déduits. Si la location comprend des charges de service, la Société doit les retraiter afin de les exclure. Les aides locatives peuvent être déduites des revenus locatifs, les autres coûts doivent être pris en compte en ligne avec les normes IFRS

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