TOUR EIFFEL : Résultats semestriels 2022 - La Société de la Tour Eiffel entame les premières étapes de sa transformation (AcT)

COMMUNIQUE DE PRESSE
Paris, le 27 juillet 2022, 18h00
 

Résultats semestriels 2022

La Société de la Tour Eiffel entame les premières étapes de sa transformation
 

Le Conseil d'Administration de la Société de la Tour Eiffel, réuni le 27 juillet 2022, a arrêté les comptes semestriels au 30 juin 2022. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été réalisées et les rapports correspondants sont en cours d'émission.

Christel Zordan, Directrice Générale de la Société de la Tour Eiffel, déclare : « Résolument tournée vers le futur, la foncière entame les premières étapes de sa transformation avec l'adoption d'une feuille de route et la mise en place d'une organisation interne adaptée à ses nouveaux objectifs, avec notamment le renforcement de ses équipes d'investissement et de développement. Malgré des signatures notables, la foncière fait encore face à des enjeux locatifs majeurs pour consolider ses cash-flows et rétablir sa capacité distributive, compte tenu de sa taille et de la vacance provoquée en vue de ses redéveloppements. La transformation du portefeuille, privilégiant des classes d'actifs et des localisations adaptées aux nouveaux enjeux sociétaux, s'accompagnera d'une phase de transition nécessaire avant de faire bénéficier les actionnaires de ce nouveau modèle. Au regard des étapes déjà entamées, je suis confiante en la capacité de la foncière à mener efficacement cette feuille de route dans la durée. »

Des fondamentaux toujours solides…

• 97 % des loyers collectés sur le S1 2022 à date
• 5,8 M€ de nouveaux baux signés
• Une valeur du patrimoine à périmètre constant stable (+0,1 %) à 1,79 Md€
• 27 M€ de cessions réalisées au service de la transformation du patrimoine
• Un LTV toujours prudent à 37,9 %
• Trésorerie disponible : 178 M€
• ANR EPRA de continuation (NTA) par action : 49,8 €
• ANR EPRA de liquidation (NDV) par action : 51,8 €
• Taux de rendement EPRA topped-up : 4,0 %

… au service de l'adaptation de son modèle pour renouer avec la croissance

• Taux d'occupation EPRA : 77,5%
• Résultat net consolidé : -1,5 M€ (vs. -0,4 M€)
• Résultat EPRA par action : 0,5 €
• Cash-Flow Courant par action : 0,6 €

Contexte de marché et enjeux environnementaux

Si l'épidémie de la Covid-19 a semblé marquer le pas au premier semestre 2022, de nouvelles incertitudes ont vu le jour dans un contexte économique de forte inflation et de perspective de remontée des taux d'intérêt, et un environnement géopolitique dégradé. Au 30 juin 2022, les impacts de ces nouvelles conditions de marché pour le Groupe sont estimés comme étant encore limités au regard de l'activité, de la typologie des immeubles tertiaires et de la structure des financements.

Consciente que la valeur de son patrimoine est notamment fonction de sa performance environnementale et désireuse de s'inscrire dans les plus hauts standards de l'engagement RSE, la Société de la Tour Eiffel poursuit ses actions en faveur d'un immobilier plus responsable vis-à-vis de l'environnement et de la société. Cette démarche est portée depuis plus de 10 ans par une équipe experte dédiée qui a pour mission d'identifier et d'anticiper les enjeux actuels et à venir, et de piloter sa stratégie ESG.

Création d'un comité spécialisé ESG

Dans le prolongement naturel de la démarche RSE du Groupe, le Conseil d'administration a complété son dispositif de gouvernance par la création en avril dernier d'un Comité Environnemental, Social et de Gouvernance (ESG). Ce comité spécialisé est composé de 4 membres : la société SMA SA (représentée par Fabienne Tiercelin), Jacques Chanut, la société Imperio Assurances et Capitalisation (représentée par Marie-George Dubost) et Christine Sonnier, administrateur indépendant, qui le préside.

Démarrage de la feuille de route

Pour accompagner les évolutions sociétales rapides, la Société de la Tour Eiffel a annoncé en mars 2022 une nouvelle feuille de route visant à l'adaptation de son patrimoine vers de nouvelles typologies d'actifs et au travers d'une diversification géographique dans les grandes métropoles régionales.

Cette évolution de la Société s'appuie sur plusieurs leviers que constituent les arbitrages d'immeubles devenus inadaptés aux nouveaux enjeux du Groupe, les développements endogènes identifiés et à venir, l'amélioration des performances environnementales des immeubles et des investissements sur des actifs en adéquation avec leur marché.

Arbitrages d'immeubles inadaptés aux enjeux du Groupe

Malgré le ralentissement constaté sur le marché de l'investissement en général et la situation spécifique des actifs résiduels en vente, souvent situés dans des marchés peu liquides, le Groupe a pu mener à bien la cession de 2 actifs au premier semestre 2022 pour un montant de 27 M€, à des prix en ligne avec les dernières valeurs d'expertise.

En date du 8 juillet 2022, la Société a signé une promesse de vente d'un actif de 637 m² à Coulommiers (77).

Développements endogènes identifiés et à venir

Comme annoncé, le Groupe profite des libérations des sites de Lyon Dauphiné et de Puteaux (précédemment Olympe) pour les redévelopper. C'est ainsi qu'à Lyon, un permis de construire pour le développement d'un immeuble de bureaux de 5 000 m² et de coliving de 5 500 m² a été déposé puis obtenu (purgé de tout recours) début 2022. L'immeuble de coliving est sécurisé par la signature d'un BEFA de 12 ans avec un opérateur spécialisé. A Puteaux, sur les quais de Seine, le groupe a obtenu l'agrément et déposé un permis de construire pour la construction d'un immeuble de bureaux de 9 700 m².

Concernant le site d'Aubervilliers, libéré fin 2021, une opération de redéveloppement d'envergure est à l'étude, en ligne avec l'objectif de mixité d'usages exprimé dans la feuille de route. Dans l'intervalle, le site accueille pour une occupation temporaire de 2 ans (à compter de février 2022) Poush, le premier incubateur d'artistes en France, et devient un lieu innovant, créatif et culturel au service du rayonnement d'Aubervilliers et du Grand Paris.

Dans le parc Eiffel Nanterre Seine, sur un foncier disponible, la Société a déposé et obtenu un permis de construire (en cours de purge du recours des tiers) pour le développement d'un immeuble de logistique urbaine de 5 200 m².

Sur le Parc du Golf à Aix-en-Provence, un permis de construire a été obtenu et purgé pour la construction d'un immeuble de bureaux d'une surface de 3 900 m² en cours de commercialisation. Enfin, à Bobigny, le Groupe a fait l'acquisition fin 2021 d'un terrain, mitoyen à celui déjà détenu par la foncière, permettant le redéveloppement de son foncier avec un projet de logistique urbaine.

Ces six projets représentatifs de la stratégie de création de valeur de la foncière viennent alimenter le plan de développement au fur et à mesure de l'obtention des autorisations administratives. Au total sur les quatre projets en redéveloppement, ce sont 5,8 M€ de loyers potentiels qui sont inclus dans la vacance provoquée.

Des investissements sur des actifs en phase avec leur marché

Ce sont d'ores et déjà trois projets qui ont donné lieu à des promesses : deux actifs loués et restructurés à Paris, de 920 m² et 2 750 m², ainsi qu'une VEFA louée de 4 400 m² à Issy les Moulineaux. Ces projets s'inscrivent dans la stratégie de transformation du patrimoine : recherche de localisation de qualité et immeubles performants sur le plan environnemental.

Un patrimoine en cours de transformation…

Au 30 juin 2022, la valeur du patrimoine s'élève à 1 785 M€, pour 82 % de bureaux (1 472 M€), 10 % de locaux d'activité / logistique (179 M€), 7 % à usage mixte (123 M€) et de manière encore marginale en résidentiel géré. Ce patrimoine se situe en totalité en France, dont 76 % dans le Grand Paris (1 356 M€). Dans une démarche d'amélioration permanente de la qualité du patrimoine, 80 % de celui-ci fait l'objet d'une certification attestant de sa performance environnementale.

…aux enjeux locatifs forts…

9,1 M€ de loyers annualisés ont fait l'objet d'accords au cours de la période dont 5,8 M€ de nouveaux baux signés et 3,3 M€ renouvelés. Marqué par la signature avec Alcatel (11 700 m²) à Massy début 2022 et la renégociation avec CS Group (12 200 m²) au Plessis Robinson, le solde net de l'activité locative ressort à +2,2 M€ en loyers annualisés.

Au cours du semestre, ce sont ainsi plus de 56 200 m² qui ont fait l'objet de signatures. En dehors des deux transactions précédemment évoquées, la Société a contracté pour 620 m² avec M2DG à Paris Auber, pour 1 820 m² avec Polyexpert Rhône Alpes sur le K-Bis à Vaulx-en-Velin et pour 1 240 m² avec Work&Share sur le Delta à Nanterre. En outre, le Centre des Monuments Nationaux, Satelec et Excilone renouvellent ou étendent leur engagement respectivement sur 3 960 m² à Paris Domino, sur 1 330 m² dans le Parc Eiffel Nanterre Seine et sur 1 055 m² à Elancourt.

Au 30 juin 2022, le taux d'occupation financier (EPRA) s'établit à 77,5 % (vs. 75,6 % à fin 2021) et la durée moyenne des baux et leur période ferme ressortent respectivement à 5,4 ans et 2,9 ans (à comparer à 5,5 et 3,0 ans à fin 2021). Retraité de la vacance provoquée, ce taux d'occupation ressort à 82,9 % (vs. 81,5 %).

…et productif sur sa partie occupée : 97 % des loyers du premier semestre 2022 encaissés

A la date de ce communiqué, sur un total de 39,7 M€ de loyers quittancés au premier semestre 2022, 96,8 % ont déjà été encaissés.

Cette performance est le fruit du modèle de gestion immobilière et locative internalisée conjuguant sélection rigoureuse et proximité des locataires pour construire une base locative de qualité.

Le suivi du risque locatif sur la base des notations Coface et Credit Safe continue d'indiquer que plus de 80 % de la base locative est constituée de locataires appartenant aux deux meilleures catégories (risque faible ou très faible), témoignant de sa résilience.

Résultat EPRA à 0,5 € par action impacté par les cessions et les départs

A périmètre constant et hors vacance provoquée, les revenus locatifs bruts baissent de -4,8 %. Au global, ils sont en retrait de -12,7 % pour s'établir à 39,4 M€, en raison des cessions et des départs. Les revenus locatifs nets des charges diminuent de -17,7 %, en ligne avec l'évolution du taux d'occupation.

Le résultat d'exploitation courant ressort à 21,2 M€ (vs. 29,9 M€) et traduit également une hausse des frais de fonctionnement (-1,2 M€) en lien avec les adaptations menées sur la structure du Groupe.

Les frais financiers sont stables à 7,3 M€, reflétant une légère hausse du coût de financement (1,7 % vs. 1,6 %) compensée par des remboursements anticipés d'emprunts. Cette stabilité des frais financiers est permise par la stratégie de couverture menée sur la dette à taux variables en place et qui produira, en l'état, ses fruits jusqu'en décembre 2024.

Après prise en compte des autres produits et charges, impôts et résultats des sociétés mises en équivalence, le résultat EPRA (résultat net courant) ressort à 14,1 M€, soit 0,53 € par action (après prise en compte du coût des TSDI dans le résultat EPRA par action).

En réintégrant l'ensemble des ajustements de retraitements EPRA (dotations, reprises, résultat de cession, variations de valeur des instruments financiers), le résultat net consolidé s'élève à -1,5 M€ contre -0,4 M€ au premier semestre 2021.

Le Cash-Flow Courant s'établit pour la période à 10,6 M€ soit 0,64 € par action, contre 0,97 € au premier semestre 2021.

Actif Net Réévalué en léger recul

L'Actif Net Réévalué EPRA de continuation (NTA) par action évolue de 50,9 € à 49,8 € à fin juin 2022, en raison notamment de la distribution du dividende. L'Actif Net Réévalué EPRA de liquidation (NDV EPRA proche de l'ANR triple net EPRA) par action connaît une variation équivalente passant de 53,0 € à 51,8 €.

La Société de la Tour Eiffel engagée dans la transformation de son patrimoine

Au terme d'un semestre consacré à la définition, l'adoption d'une nouvelle feuille de route et à l'adaptation de sa structure pour répondre à ses objectifs, le Groupe s'engage résolument vers la transformation de son patrimoine. Cela se traduit par l'identification d'opportunités de cessions d'actifs ne répondant pas aux nouvelles attentes, la poursuite de projets de développement identifiés et un retour très actif des équipes renforcées du Groupe sur le marché de l'investissement.

Ces initiatives conjuguées devront permettre, à terme, de reconstituer les cash-flows en améliorant le taux d'occupation et le taux de marge et se traduiront par une plus grande capacité distributive et le retour à une croissance durable.

Calendrier

• Février-mars 2023 : Résultats annuels 2022 (après bourse)
• 25 mai 2023 : Assemblée générale
• Juin 2023 : Versement du dividende
• Juillet 2023 : Résultats semestriels 2023 (après bourse)

La présentation des résultats sera disponible sur le site internet du Groupe le jeudi 28 juillet au matin : Information financière - Société Tour Eiffel (societetoureiffel.com).

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